Bestemmingsplan Den Haag: wat mag u (ver)bouwen?

Of u nu een dakopbouw overweegt, een uitbouw wilt realiseren of een woning wilt kopen met de intentie om te gaan verbouwen: het omgevingsplan bepaalt wat juridisch mag en wat niet.

Veel kopers ontdekken helaas pas na de sleuteloverdracht dat hun ideale droomverbouwing helemaal niet of deels niet is toegestaan.

Kort samengevat legt het omgevingsplan (de nieuwe naam voor het bestemmingsplan) per individueel perceel vast wat de functie van de grond is en welke bouwregels er daar gelden.
‍
Denk aan o.a. de maximale bouwhoogte, het bebouwingspercentage en of u überhaupt de hoogte in mag en onder welke voorwaarden. U kunt dit gewoon gratis online opzoeken, al is de juridische taal vaak lastig te begrijpen.

Bestemmingsplan en omgevingsplan: wat is het verschil?

Sinds de invoering van de Omgevingswet zijn alle oude bestemmingsplannen van een gemeente samengevoegd in één groot omgevingsplan.
‍
De bedoeling is nog steeds hetzelfde: bepalen wat er op een locatie mag gebeuren. Het plan bepaalt onder andere:

• De functie van het perceel, zoals wonen, winkel of horeca.
• De exacte bouwregels, waaronder de bouwhoogte, goothoogte en rooilijnen.
• Of uitbreidingen zoals een dakopbouw of uitbouw zijn toegestaan.
• Of het pand een beschermde status heeft.

Hoe checkt u het omgevingsplan van een woning?

1. Ga naar het landelijke Omgevingsloket en klik op 'Regels op de kaart'.
2. Vul het adres of de postcode van de woning in.
3. Bekijk welke regels en functies er voor dat specifieke perceel gelden.
4. Let extra goed op meldingen over beschermd stadsgezicht, dubbelbestemmingen of specifieke bouwvlakken.

Belangrijk om te weten: zelfs als een bouwplan binnen de regels van het omgevingsplan past, heeft u voor grotere ingrepen zoals een dakopbouw bijna altijd een omgevingsvergunning nodig.
‍
In een beschermd stadsgezicht (en Den Haag heeft er een heleboel) gelden bovendien veel strengere eisen voor het aanzicht van de woning.

Hoe zit dat in Den Haag met een dakopbouw of uitbouw?

• Dakopbouw: In sommige straten hier in de stad is een extra verdieping zo geregeld en ziet u het overal in de straat. In andere straten mag het juist absoluut niet, of alleen onder hele strenge voorwaarden.
  Dit verschilt in Den Haag echt van straat tot straat. Een dakopbouw levert veel extra meters en waarde op, maar dan moet het natuurlijk wel mogen.
  De gemeente toetst dakopbouwen bovendien aan de Haagse bezonningsnorm: gevels van omliggende woningen moeten op 19 februari en 21 oktober minimaal twee uur zon kunnen vangen, gemeten bij een zonhoogte van meer dan 10 graden. Een opbouw mag die bezonning ook niet meer dan de helft verminderen. Zakt de bezonning bij de buren onder de norm, dan weegt de gemeente de belangen af en kan de vergunning worden geweigerd.
  

• Uitbouw: Voor een uitbouw aan de achterzijde gelden regels over de diepte, de hoogte en hoeveel procent van de tuin u mag volbouwen. Een deel kan soms vergunningsvrij, maar de regels luisteren nauw. Wie koopt met verbouwplannen, doet er goed aan dit vóór het eindbod uit te zoeken.

Waarom u dit vóór de koop checkt:

• Verbouwpotentieel is waarde: Een woning waar u mag uitbouwen of opgetopt kan worden, is simpelweg meer waard dan een identiek huis waar dit niet mag.
• Voorkom een miskoop: Reken uzelf niet rijk met een extra slaapverdieping die achteraf door de gemeente wordt afgewezen.
• Onderhandelingsruimte: Blijken uw verbouwplannen juridisch ingewikkeld of onmogelijk? Dan is dat een sterk argument tijdens de prijsonderhandelingen.
• Functiewijziging: Wilt u kamers gaan verhuren of een praktijk aan huis starten? Check vooraf of dat wel mag op die plek.
• Uw eigen onderzoeksplicht: als koper heeft u een wettelijke onderzoeksplicht. Wie na de overdracht ontdekt dat de gewenste verbouwing niet mag, kan de schade zelden op de verkoper verhalen.
• Rechters wijzen zulke claims geregeld af.
• De valkuil van de VvE en de buren: Zegt het omgevingsplan ja? Dan bent u er nog niet. Bij een appartement heeft u toestemming van de VvE nodig, en bij een dakopbouw moet u afspraken maken met de buren over de gezamenlijke muur. Ook de fundering van het pand moet het extra gewicht kunnen dragen.

Onze makelaars vertalen het omgevingsplan naar wat het concreet voor úw plannen betekent. Vraag een vrijblijvend gesprek aan.

Veelgestelde vragen

Hoe vraag ik het omgevingsplan van mijn woning in Den Haag op?
‍Dit doet u gratis via het landelijke Omgevingsloket bij het onderdeel 'Regels op de kaart'.
Als u uw adres invult, ziet u direct alle bouwregels en functies voor uw perceel.

Mag ik zomaar een dakopbouw plaatsen in Den Haag?
‍Nee, dat hangt helemaal af van de regels voor uw specifieke straat.
Daarnaast is voor een dakopbouw in Den Haag vrijwel altijd een omgevingsvergunning en een goedkeuring van welstand nodig.

Wat is het verschil tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan?
‍Sinds de Omgevingswet zijn alle oude bestemmingsplannen opgegaan in één omgevingsplan per gemeente.
Het doel is hetzelfde, maar het omgevingsplan kijkt breder naar de hele leefomgeving, zoals ook naar geluid en milieu.

Wat als mijn verbouwplan niet in het omgevingsplan past?Dan is het soms mogelijk om met een omgevingsvergunning van het plan af te wijken.
De gemeente weegt daarbij onder meer het straatbeeld en de belangen van omwonenden mee. Zie dit als een kans, niet als zekerheid, en reken er niet op vóór u koopt.

Kan ik vóór de aankoop laten checken of mijn verbouwplan mag?
Ja, en dat is ook heel verstandig. Een aankoopmakelaar of bouwkundige kan de bouwmogelijkheden in het omgevingsplan voor u controleren voordat u een bindend bod uitbrengt.

Disclaimer: Dit artikel bevat algemene informatie. Toets uw specifieke plannen altijd aan het actuele omgevingsplan in het Omgevingsloket of doe een vergunningcheck bij de gemeente Den Haag.

‍