Wat doet een aankoopmakelaar?

Een aankoopmakelaar begeleidt u bij de aankoop van een woning: van het zoeken en beoordelen van huizen tot het bezichtigen en inspecteren, het uitbrengen van een bieding, de onderhandelingen en uiteindelijk de juridische afwikkeling.

In een stad als Den Haag, waar kopers gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs bieden, is de belangrijkste taak van een aankoopmakelaar misschien wel voorkomen dat u te veel betaalt.

Wat doet een aankoopmakelaar precies?

Het werk van een aankoopmakelaar begint vóór de bezichtiging. Een goede aankoopmakelaar vertaalt woonwensen naar een realistisch zoekprofiel, kent het aanbod in het zoekgebied en signaleert nieuwe woningen zo vroeg mogelijk vroeg.
‍
Het komt voor dat een aankoopmakelaar van bepaalde woningen die de verkoop in gaan af weet voordat deze op Funda staan.
U bezichtigt de woning samen: uw aankoopmakelaar let op de bouwkundige staat en of er gebreken zijn, de juridische en financiële staat van de VvE, erfpacht en overige zaken die de waarde bepalen.

Daarna volgt het vakwerk. De makelaar bepaalt wat de woning werkelijk waard is aan de hand van een uitgebreide vergelijking van recent verkochte (soortgelijke)woningen in de buurt, adviseert een doordachte biedstrategie en voert de onderhandeling met de tegenpartij.
‍
Hij doet dat zonder de emotie van de koper, en dat scheelt: want wie verliefd is op een huis, biedt al snel te veel. Wordt uw bod geaccepteerd, dan zet hij zich volledig in om uw belangen te behartigen in het natraject.

De makelaar controleert de koopovereenkomst, bewaakt de termijnen van de ontbindende voorwaarden, begeleidt het contact met de notaris en loopt vlak voor de overdracht de eindinspectie met u mee. Pas daarna tekent u bij de notaris en neemt u de sleutels in handen.

Ook voor losse onderdelen in te schakelen

U hoeft niet altijd het volledige aankooptraject af te nemen. Veel kantoren bieden ook deeldiensten: alleen de onderhandeling uitbesteden, alleen laten controleren van de koopovereenkomst of alleen een waardebepaling en adviesrapport opstellen vóór uw bod.

In de krappe Haagse woningmarkt kiezen de meeste kopers echter voor volledige begeleiding, omdat snelheid, een groot netwerk en bied ervaring juist daar het verschil maken. Voor wie zich zelf al verder in een traject bevind, kan een deeldienst ook goed volstaan.

Is het verstandig om een aankoopmakelaar te nemen?

In de meeste gevallen wel, zeker in een krappe markt waar alles snel beweegt. Woningen in Den Haag staan gemiddeld 18 dagen te koop. Wie twijfelt of traag beslist, grijpt mis.
‍
Een aankoopmakelaar weet door ervaring en toegang tot databases(van bijv. NVM/Brainbay) snel wat een woning waard is en wat een winnend bod nodig heeft, zonder dat u onnodig tienduizenden euro's te veel biedt.
Hoe dat bieden in een dynamische markt in de praktijk werkt, leest u in ons artikel bieden op een huis in Den Haag.

Er is nog een voordeel die weinig kopers kennen: met een aankoopmakelaar wordt u door de verkopend makelaar sneller als serieuze kandidaat gezien. Dat helpt bij het plannen van een vroege bezichtiging en soms ook bij de gunning, zeker wanneer biedingen dicht bij elkaar liggen.
De gedachte daarachter: wie een aankoopmakelaar meeneemt, heeft zijn huiswerk gedaan. De verkopend makelaar rekent er dan op dat het bod goed is onderbouwd, de financiering is doorgerekend en u niet vrijblijvend meebiedt.

Eerlijk is eerlijk: het kan zonder. Kent u de Haagse markt goed, heeft u ervaring met onderhandelen en de tijd om er bovenop te zitten, dan komt u zelf ook ver.
En bij nieuwbouw met vaste prijzen voegt een aankoopmakelaar op dat gebied weinig toe. Hoe u het zelf kunt aanpakken, leest u in onze gids zelf een huis kopen in Den Haag.

Wat kost een aankoopmakelaar?

In de basis zijn er twee tariefvormen: een vast bedrag of een percentage van de koopsom. Los daarvan werken veel kantoren op basis van no cure no pay: slaagt de aankoop niet, dan betaalt u niets of alleen de gemaakte (opstart)kosten.
‍
Reken voor volledige begeleiding globaal op een bedrag van ca. €3000 - €4500. Sommige kantoren rekenen daarnaast nog opstart- of inschrijfkosten; vraag daar vooraf naar.

Twee zaken worden vaak vergeten. De kosten van een aankoopmakelaar zijn niet fiscaal aftrekbaar. En ze kunnen niet worden meegefinancierd in de hypotheek; u betaalt ze dus ten alle tijden uit eigen middelen.

Zet die kosten af tegen het risico. Wie op een woning van €465.000, de gemiddelde Haagse koopsom, 2% te veel biedt, betaalt ruim €9.000 extra. Een scherpe waardebepaling en onderhandeling verdienen in de praktijk dus vaak de courtage terug.

Wat als de koop niet doorgaat?

Werkt uw makelaar op basis van no cure no pay, dan betaalt u niets zolang er geen woning is aangekocht. Let wel op eventuele aanloop- of intrekkingskosten in de opdracht tot dienstverlening. Lees die afspraken vóór ondertekening en vraag door bij onduidelijkheid.

Hoe kiest u een goede aankoopmakelaar?

Drie belangrijke eigenschappen van een aankoopmakelaar zeggen meer dan een bijvoorbeeld alleen een flashy website:
- Aantoonbare lokale kennis: vraag welke woningen het kantoor recent in uw zoekgebied heeft aangekocht;
- Onafhankelijke beoordelingen van eerdere klanten op bijv. Funda of Google;
- En aansluiting bij een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of VastgoedPRO, die o.a. eisen stelt aan opleiding en werkwijze.

Plan daarna een kennismakingsgesprek en vraag concreet: welke diensten zijn er allemaal inbegrepen, wat betaal ik als de koop niet doorgaat, hoeveel bezichtigingen zitten er in het basispakket inbegrepen, en wie begeleidt mij straks daadwerkelijk(één aanspreekpunt of steeds verschillende makelaars)?
‍
De klik met die persoon telt ook sterk mee; u werkt de komende maanden namelijk intensief samen in wat velen een nogal stressvol, doch belonend, traject noemen

Wat is het verschil tussen een aankoopmakelaar en een verkoopmakelaar?

De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper en wil de hoogst mogelijke prijs. Hij mag u als koper niet adviseren, hoe behulpzaam het contact ook voelt.
De aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor u en behartigt alleen uw belangen bij de koop. Bij dezelfde woning kunnen dat dus nooit dezelfde personen of hetzelfde makelaarskantoor zijn.

Een aankoopmakelaar in Den Haag: waar zit het verschil?

Lokale kennis weegt in Den Haag zwaarder dan andere steden. Vierkante meter-prijzen lopen er per wijk sterk uiteen, veel vooroorlogse woningen vragen om bouwkundige aandacht en erfpacht kan de maandlasten(en de hypotheekmogelijkheden) flink beïnvloeden.

Ook de dynamiek verschilt per wijk: op een turn-key appartement in het Zeeheldenkwartier met volle kijkerdagen gelden andere biedverhoudingen dan op een gedateerd herenhuis in Benoordenhout dat stiller verkoopt.
‍
En daar komt de internationale vraag ook nog bij: de ambassades en organisaties zoals Europol en het Internationaal Strafhof brengen expat-kopers vanuit de hele wereld naar de Hofstad toe, die vaak ook nog een financieel sterke positie genieten.

Een aankoopmakelaar voor expats

Koopt u als international in Den Haag, dan komen er vragen bij die Nederlandse kopers niet hebben. Wat betekent kosten koper, hoe werkt de overdrachtsbelasting, wat tekent u precies bij de notaris?

‍
Een tweetalige aankoopmakelaar legt elk document in het Engels uit, biedt namens u wanneer u in het buitenland bent en schakelt met adviseurs die expat-financieringen kennen. Zo koopt u met dezelfde zekerheid als een lokale koper.

HAYMAN begeleidt kopers in heel Den Haag, in het Nederlands en het Engels. Wilt u weten wat wij bij de aankoop voor u kunnen betekenen? Bekijk onze aankoopbegeleiding of plan een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Is een aankoopmakelaar verplicht?
Nee. U kunt natuurlijk ook zelf zoeken, bieden en onderhandelen; er is nergens vastgelegd dat een koper zich moet laten begeleiden.
‍
In de praktijk kiezen veel Haagse kopers er wel voor, omdat het biedproces er snel verloopt en een misser direct geld kost. Zie het als de keuze tussen zelf doen en uitbesteden, niet als een vereiste.

Kan ik een aankoopmakelaar alleen voor de onderhandeling inschakelen?
Ja. De meeste kantoren bieden deeldiensten: alleen een waardeoordeel vóór uw bod, alleen de onderhandeling of alleen het controleren van de koopovereenkomst.
‍
Dat is een goede tussenweg wanneer u de woning zelf al heeft gevonden. Vraag wel vooraf wat de deeldienst kost en wat er precies onder valt.

Zijn de kosten van een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee. De courtage van een aankoopmakelaar is niet fiscaal aftrekbaar, anders dan bijvoorbeeld hypotheekadvies en taxatiekosten.
‍
De kosten kunnen niet worden meegefinancierd in de hypotheek - u betaalt ze uit eigen middelen. Houd daar in uw budget rekening mee, naast de reguliere kosten koper.

Wanneer heeft een aankoopmakelaar weinig zin?
Bij nieuwbouw met vaste prijzen valt er weinig te onderhandelen en is de meerwaarde beperkt. Hetzelfde geldt wanneer u de markt goed kent, ervaring heeft met bieden en de tijd heeft om er bovenop te zitten.
‍
Twijfelt u, overweeg dan een deeldienst: u doet het zoekwerk zelf en haalt alleen hulp binnen op het moment dat het spannend wordt.

Helpt een aankoopmakelaar bij het overbieden?
Ja, juist daar. Hij bepaalt wat de woning werkelijk waard is en hoeveel overbieden in uw situatie realistisch is.
‍
Zo weet u waar uw bod moet landen om kans te maken, en waar uw grens ligt. In een markt waar gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs wordt geboden, scheelt dat al snel tienduizenden euro's.

Kan een aankoopmakelaar mij als expat begeleiden?
Ja. Een tweetalige aankoopmakelaar legt het Nederlandse koopproces in het Engels uit, van kosten koper en financieringsvoorbehoud tot de akte bij de notaris.
‍
Hij kan ook namens u bieden wanneer u in het buitenland bent en schakelt met adviseurs die expat-financieringen kennen. Voor internationals is dat vaak het verschil tussen meebieden en toekijken.

‍