Bieden op een huis in Den Haag: hoeveel biedt u?

Wie in Den Haag een huis koopt, biedt gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs. De vraagprijs is hier dus zelden het eindbod; zie het als het startpunt van de verkoopstrategie.

Hoeveel u biedt, bepaalt u op basis van de werkelijke waarde van de woning, de situatie in de wijk en de voorwaarden die u meegeeft.

Begin bij uw financiële voorbereiding

Weet vóór de eerste bezichtiging wat u kunt besteden: uw maximale hypotheek plus eigen middelen. Reken naast uw bod op circa 2% overdrachtsbelasting plus notaris- en advieskosten, de kosten koper.
Starters onder de 35 jaar zijn onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar let op: hier geldt een harde woningwaardegrens voor.

Valt de koopsom daarboven, dan betaalt u alsnog de volle 2%. Een verklaring van uw hypotheekadviseur dat de financiering haalbaar is, maakt uw bod voor verkopers direct geloofwaardiger. Bepaal ook vooraf uw absolute maximum. In de spanning van het biedproces is dat uw anker.

Heeft het zin om de vraagprijs te bieden?

Soms. Staat een woning langer te koop dan gemiddeld (in Den Haag is dat al na zo'n drie weken), dan maakt een bod op of net onder de vraagprijs kans.
Ook bij minder gewilde woningen of in een rustiger deel van de markt kan het werken.

Bij een courante woning in een gewilde wijk ligt dat anders. Daar zijn vaak meerdere bieders en valt een bod op de vraagprijs meestal af.
Vraag de verkopend makelaar naar het aantal bezichtigingen en de biedprocedure; dat zegt veel over wat nodig is.

Hoeveel bieden op een huis in Den Haag?

Het gemiddelde van 6,8% overbieden is een richtpunt, geen regel. Kijk eerst naar de werkelijke waarde: recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen vraagt u voor een paar euro op bij het Kadaster, en de gemiddelde vierkantemeterprijs in Den Haag ligt rond €4.950.

Een aankoopmakelaar heeft die cijfers actueel paraat, inclusief verkopen die nog niet zijn geregistreerd. Meer cijfers per situatie vindt u in hoeveel overbieden in Den Haag.

Bieden per wijk: waarom het gemiddelde misleidt

Achter het Haagse gemiddelde van 6,8% gaan grote verschillen schuil. In middensegmentwijken waar veel vraag naar is zoals het Zeeheldenkwartier of Regentessekwartier verkopen woningen vaak via inschrijving na een of twee volle kijkdagen; daar ligt het winnende bod geregeld ruim boven het gemiddelde.

In het hogere segment, denk aan Benoordenhout of het Statenkwartier, staan woningen langer te koop en is vaker ruimte voor een klassieke onderhandeling, soms zelfs onder de vraagprijs. Wie het gemiddelde op elke woning toepast, biedt in de ene wijk te weinig en in de andere te veel.

Zo werken de verschillende biedprocedures

Vraag de verkopend makelaar altijd eerst welke procedure er precies geldt. Die bepaalt namelijk uw complete tactiek:

• Inschrijving met biedtermijn: Iedereen brengt vóór een specifiek sluitingsmoment eenmalig zijn of haar beste bod uit. De verkoper bekijkt alle biedingen pas na de sluiting en kiest de beste deal.‍
• Transparant online bieden: Dit gebeurt via speciale biedplatforms waarbij u geanonimiseerd de biedingen van anderen kunt zien en hier direct op kunt reageren zolang de klok loopt.‍
• Bieden zonder biedtermijn: Dit is de klassieke onderhandeling. U doet een openingsbod, de verkoper doet een tegenbod, totdat u wel of niet tot een akkoord komt.

NVM-makelaars houden bij de verkoop van bestaande woningen verplicht een digitaal biedlogboek bij. Heeft u meegeboden, dan kunt u na afloop een geanonimiseerd afschrift opvragen.

Zo kunt u achteraf altijd controleren hoe de biedingen precies liepen en of het proces eerlijk is verlopen.

Wat is een slim openingsbod?

Bij verkoop bij inschrijving krijgt u één kans: uw beste bod, met heldere voorwaarden. In een open onderhandeling kunt u lager instappen, al zet een te laag openingsbod u soms direct buiten de race.

Weet u dat de verkoper haast heeft, dan kan een openingsbod dat meteen uw eindbod is juist druk zetten. Slim bieden blijft in de kern: weten wat de woning waard is, en bieden vanuit die waarde in plaats van vanuit de vraagprijs.

Uw bod is meer dan een bedrag

Verkopers wegen voorwaarden zwaar mee. Naast de prijs bepaalt u de opleverdatum, de geldigheidsduur van uw bod (een korte geldigheid voorkomt dat uw bod wordt gebruikt om anderen op te jagen), de overname van roerende zaken en de ontbindende voorwaarden.

Een bod met financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring is veiliger voor u, maar minder aantrekkelijk voor de verkoper. Helemaal zonder voorbehoud bieden legt het risico volledig bij u; doe dat alleen na advies over uw situatie. Er is een tussenweg: een financieringsvoorbehoud tot een deelbedrag.

Biedt u bijvoorbeeld €500.000 en brengt u €100.000 eigen geld in, dan laat u het voorbehoud tot €400.000 gelden. Dat geeft de verkoper zekerheid zonder dat u alles riskeert.

Vergeet tot slot de gunfactor niet. Liggen biedingen dicht bij elkaar, dan kan een korte persoonlijke motivatie bij uw bod het verschil maken. Verkopers zijn mensen; wie er in hun huis komt wonen, doet ertoe.

Wanneer is de koop rond?

Een mondeling akkoord is bij de verkoop aan particulieren niet bindend. Pas wanneer koper en verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, is de koop rechtsgeldig; tot dat moment mag de verkoper nog op een hoger bod ingaan. Reken u dus niet te vroeg rijk en stuur aan op snel tekenen.

Na ondertekening heeft u als koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Daarna kunt u alleen nog kosteloos van de koop af via de afgesproken ontbindende voorwaarden.

In de koopovereenkomst staat meestal ook een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom, te storten bij de notaris enkele weken na ondertekening. Houd daar in uw planning rekening mee.

Bieden als expat in Den Haag

Voor internationale kopers is het Nederlandse biedproces vaak nieuw: overbieden, voorbehouden en de snelheid waarmee beslist moet worden.

Door de ambassades en internationale organisaties is de concurrentie in Den Haag bovendien groot. Engelstalige begeleiding voorkomt dure misverstanden; wat een begeleider daarin doet, leest u in wat doet een aankoopmakelaar.

Wilt u zeker weten dat uw volgende bod raak is, zonder te veel te betalen? Onze aankoopbegeleiding onderzoekt voor u de actuele marktwaarde, stelt een strategisch bod op en voert vervolgens de onderhandeling. Plan een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Heeft het zin om onder de vraagprijs te bieden?
Bij woningen die lang te koop staan of gebreken hebben kan het lonen om de vraagprijs of daaronder te bieden. In gewilde Haagse wijken met meerdere bieders levert dat zelden resultaat op.

Hoeveel wordt er in Den Haag overboden?
Gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs, met grote verschillen per wijk en prijsklasse. In sommige wijken komen er geregeld grote overbiedingen van meer dan 10 - 15% boven de vraagprijs voor.

Kan ik een bod terugtrekken?
Ja, tot de koopovereenkomst door beide partijen is getekend. Daarna geldt voor u als koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd.

Mag de verkoper na een mondeling akkoord met een ander in zee?
Ja. Door het schriftelijkheidsvereiste is de koop pas bindend na ondertekening door beide partijen. Tot die tijd kan de verkoper een hoger bod accepteren.

Wat is het biedlogboek?
Een digitaal register(zoals Move.nl) waarin makelaars alle biedingen vastleggen. Na afloop kunt u als bieder een geanonimiseerd afschrift opvragen.

Is bieden zonder financieringsvoorbehoud verstandig?
Het maakt uw bod sterker, maar u draagt zelf het risico als de financiering niet rondkomt. Een voorbehoud tot een deelbedrag is vaak een veiliger alternatief.