Huis verkopen in 7 stappen: het stappenplan voor Den Haag

Een huis verkopen in Den Haag verloopt in zeven stappen, van waardebepaling tot overdracht bij de notaris. Gemiddeld staat een Haagse woning 18 dagen te koop; het hele traject duurt meestal drie tot vier maanden.

Dit zijn de stappen:

1. Waardebepaling en vraagprijs
2. Verkoopstrategie en makelaarskeuze
3. Woning verkoopklaar maken
4. Presentatie en promotie
5. Bezichtigingen
6. Biedingen en onderhandeling
7. Koopovereenkomst en overdracht

Maar vóór stap 1 komt eerst een keuze die veel verkopers overslaan of niet bewust over nadenken.

Eerst kopen of eerst verkopen?

De veiligste route is uiteraard eerst verkopen: u weet wat uw woning opbrengt, voorkomt dubbele lasten en staat als koper sterker, want u biedt zonder voorbehoud van verkoop.
Het risico is dat u tijdelijk moet huren of overbruggen als u niet op tijd iets nieuws vindt.

Andersom kan ook: eerst kopen en daarna verkopen. U zoekt in alle rust en verhuist in één beweging door, maar u draagt het risico van dubbele maandlasten als de verkoop langer duurt dan gedacht.

In de krappe Haagse markt kiezen veel doorstromers daarom voor een tussenvorm: verkopen met een ruime opleverdatum. De opbrengst staat vast, en u houdt maanden om te zoeken. Wat in uw situatie past, hangt af van uw financiële ruimte; laat u daarover vooraf adviseren.

Stap 1: waardebepaling en vraagprijs

Alles begint met weten wat uw woning waard is. De gemiddelde Haagse verkoopprijs ligt rond €465.000, zo'n €4.950 per vierkante meter, maar per wijk en woningtype zijn de verschillen groot. In het Statenkwartier, de Archipelbuurt of Benoordenhout ligt de meterprijs doorgaans flink boven dat gemiddelde; in Escamp of Loosduinen is de dynamiek weer heel anders.

De WOZ-waarde is daarvoor absoluut geen betrouwbaar kompas; waarom, dat leest u in ons artikel WOZ-waarde in Den Haag.

De vraagprijs is vervolgens een strategische keuze: scherp prijzen kan meerdere biedingen uitlokken, te hoog prijzen kost kijkers in de eerste, beslissende weken. Begin eerst met een vrijblijvende waardebepaling van uw woning.

Stap 2: kies hoe u verkoopt

Verkoopt u met een makelaar of zelf? Een goede makelaar kost geld, maar de best presterende kantoren halen gemiddeld zo'n 3,7% meer op. Op een gemiddelde Haagse woning is dat ruim €17.000.

Reken dus in netto-opbrengst, niet in courtage. Vergelijk kantoren bovendien op meer dan het tarief alleen: vraag ook naar opstartkosten, advertentiekosten en intrekkingskosten als u de opdracht tussentijds stopt. Wat gebruikelijk is, leest u in wat kost een makelaar bij verkoop.

Stap 3: maak uw woning verkoopklaar

Herstel de kleine gebreken die u zelf misschien niet eens meer ziet, ruim op en laat professioneel fotograferen; een verkoopstylist kan helpen de woning neutraal en licht te presenteren. Onderschat die details niet: de klemmende deur en het verweerde kitrandje doen meer kwaad dan hun formaat rechtvaardigt, omdat kopers erin aflezen hoe de rest is onderhouden.

Grote verbouwingen vlak voor de verkoop lonen daarentegen zelden. Een nieuwe keuken of badkamer is smaakgevoelig en verdient zich bij verkoop meestal niet terug; reserveer dat budget liever voor presentatie en fotografie.

Zorg tegelijk dat de papieren compleet zijn: de akte van levering, een lijst van roerende zaken, het energielabel (verplicht bij de overdracht), de VvE-stukken inclusief splitsingsakte en splitsingstekening, en bij veel Haagse woningen de erfpachtgegevens.

Wees daarbij open over gebreken. Als verkoper heeft u een wettelijke meldplicht: gebreken die u kent, moet u aan kopers melden. Verzwijgen komt vrijwel altijd terug, in de onderhandeling of erger, na de overdracht. Deze fase vraagt één tot drie weken.

Stap 4: in de verkoop

Uw woning gaat op Funda en in de kanalen van uw makelaar. In Den Haag loont een Engelstalige presentatie: de stad telt door de ambassades en internationale organisaties veel kopers uit het buitenland. Wie hen bereikt, vergroot de kans op meerdere biedingen.

Uw makelaar kan de woning daarnaast extra onder de aandacht brengen met promotie op Funda en gerichte campagnes. In het hogere segment kan juist een stille verkoop passen: aanbieden binnen het eigen netwerk, zonder publieke plaatsing.

Stap 5: bezichtigingen

Bij courante woningen worden bezichtigingen in Den Haag vaak gebundeld op een of twee kijkdagen. Dat schept overzicht voor u en urgentie bij kopers.

Een open huis kan aanvullend drempelverlagend werken. Gemiddeld volgt binnen 18 dagen een geaccepteerd bod.

Stap 6: biedingen en onderhandeling

In Den Haag wordt gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs geboden. Toch wint het hoogste bod niet altijd: ontbindende voorwaarden, de opleverdatum en de zekerheid van de financiering wegen mee. Bepaal vóór de eerste kijkdag uw ondergrens en waar u flexibel in bent.

Bij veel Haagse verkopen verloopt het bieden via inschrijving: alle geïnteresseerden brengen vóór een deadline eenmalig hun beste bod uit. Hoe kopers dat bod opbouwen, met welke voorwaarden en tactieken, leest u in bieden op een huis in Den Haag.

Werkt u met een NVM-makelaar, dan worden alle biedingen vastgelegd in een digitaal biedlogboek; bieders kunnen na afloop een geanonimiseerd afschrift opvragen. Zie dat niet als pottenkijkerij maar als voordeel: een aantoonbaar eerlijk proces houdt bieders aan boord.

Stap 7: koopovereenkomst en overdracht

Na het mondelinge akkoord stelt de makelaar de koopovereenkomst op. Pas als beide partijen hebben getekend, is de koop rechtsgeldig. De koper heeft daarna drie dagen wettelijke bedenktijd; u als verkoper heeft die niet en zit vanaf uw handtekening aan de verkoop vast. Vervolgens lopen de ontbindende voorwaarden af, meestal enkele weken voor de financiering. In die periode staat de woning 'verkocht onder voorbehoud'.

In de koopovereenkomst staat doorgaans ook dat de koper een waarborgsom of bankgarantie stort van 10% van de koopsom. Voor u is dat de zekerheid achter het bod: haakt de koper later zonder geldige reden af, dan is dat bedrag in beginsel voor u.

Op de dag van overdracht doet de koper een eindinspectie: is de woning in de afgesproken staat, kloppen de meterstanden? Daarna tekent u bij de notaris de leveringsakte. De notaris lost uw hypotheek af en keert het restant aan u uit. Komt de koper na de overdracht een verborgen gebrek tegen dat u kende, dan kan dat alsnog tot aansprakelijkheid leiden; ook daarom is de meldplicht geen formaliteit.

Houdt u geld over, lees dan wat u kunt met de overwaarde en hoe het zit met belasting bij verkoop. Levert de verkoop juist minder op dan uw resterende hypotheek, dan houdt u een restschuld over. Dat hoeft een verhuizing niet te blokkeren: vaak kan het verschil worden meegefinancierd in een volgende hypotheek. Laat dat wél vooraf doorrekenen, niet pas na het tekenen.

Drie Haagse valkuilen

Drie zaken vertragen of drukken de verkoop in Den Haag opvallend vaak:

Erfpacht zonder actuele status. Kopers en hun banken willen direct weten of de canon is afgekocht en zo niet, wanneer die wordt herzien. Zoek de actuele erfpachtvoorwaarden en het bewijs van afkoop vooraf op, niet pas wanneer een bieder ernaar vraagt.
Een slapende VvE. Bij de vele Haagse portiekwoningen en appartementen strandt de financiering van de koper geregeld op een VvE die niet op orde is. Een inschrijving bij de KvK, een gevuld reservefonds en een collectieve opstalverzekering zijn voor banken harde eisen.
Een verouderd of onterecht laag energielabel. Veel Haagse panden zijn na een verbouwing nooit opnieuw ingemeten en dragen een lager label dan de woning verdient; dat kost direct verkoopwaarde. Hoe u dat vooraf herstelt, leest u in energielabel te laag? Zo verhoogt u het.

Alle drie zijn vooraf nog op te lossen, maar niet meer tijdens de onderhandelingen.

Hoe lang duurt het verkoopproces in totaal?

Zo telt het traject op:

• Voorbereiding (waardebepaling, documenten, styling, fotografie): één tot drie weken
• Verkooptijd, van livegang tot geaccepteerd bod: gemiddeld 18 dagen
• Van akkoord tot getekende koopovereenkomst: één tot twee weken
• Bedenktijd en ontbindende voorwaarden: vier tot acht weken, vooral voor de financiering van de koper
• Overdracht bij de notaris: op de afgesproken opleverdatum, doorgaans twee tot drie maanden na het tekenen

Van eerste gesprek tot sleuteloverdracht is drie tot vier maanden een realistische planning. Sneller kan, maar haast in de voorbereidingsfase kost geregeld geld: juist daar wordt de opbrengst gemaakt. Denk na de overdracht aan de praktische afronding: adreswijzigingen, abonnementen en het beëindigen van uw woonverzekeringen per de overdrachtsdatum.

Overweegt u te verkopen? Een gratis waardebepaling is een goed begin, of plan een vrijblijvend gesprek over uw situatie.

Veelgestelde vragen

Wat zijn de 7 stappen van het verkoopproces?

Waardebepaling, verkoopstrategie, verkoopklaar maken, presentatie, bezichtigingen, onderhandeling en de overdracht bij de notaris.

Kan ik mijn woning zelf op Funda verkopen?

Niet rechtstreeks: Funda toont alleen woningen die via een aangesloten makelaar worden aangeboden. Zelf verkopen kan via een internetmakelaar die uw woning plaatst; bezichtigingen en onderhandeling doet u dan zelf.

Heb ik als verkoper bedenktijd?

Nee. De drie dagen wettelijke bedenktijd gelden alleen voor de koper. Als verkoper bent u gebonden zodra beide partijen de koopovereenkomst hebben getekend.

Moet ik gebreken aan mijn woning melden?

Ja. U heeft als verkoper een meldplicht voor gebreken die u kent en die normale bewoning in de weg staan. Eerlijkheid vooraf voorkomt juridische problemen en aansprakelijkheid achteraf.

Hoe lang staat een huis in Den Haag gemiddeld te koop?

Gemiddeld 18 dagen. Courante woningen in populaire wijken gaan vaak sneller, zeker met gebundelde kijkdagen.

Wat kost het verkopen van een huis?

Als verkoper betaalt u de makelaarscourtage, de verhuizing en eventueel styling en fotografie. De notariskosten voor de leveringsakte zijn bij een verkoop 'kosten koper' voor de koper. Lees ook: wat kost een makelaar bij verkoop.