Uw huis verkopen met overwaarde: wat zijn uw opties?

Door de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren zit er in veel Haagse woningen een flinke overwaarde. Als u verhuisplannen heeft, komt er vaak een mooi bedrag vrij. Maar wat kunt u daar vervolgens het beste mee doen? Die keuze heeft grote gevolgen voor uw toekomstige maandlasten, uw hypotheekrenteaftrek en uw vermogen.

Wat is overwaarde precies?

Heel simpel: overwaarde is het verschil tussen de actuele waarde van uw huis en de resterende hypotheekschuld. Verkoopt u een woning voor €465.000 (de gemiddelde Haagse koopsom op dit moment) en heeft u nog een hypotheek van €265.000? Dan komt er bij verkoop €200.000 vrij.

Wat kunt u doen met de overwaarde?

• Overwaarde opnemen zónder te verhuizen: Veel mensen weten niet dat ze hun overwaarde al kunnen verzilveren terwijl ze er blijven wonen. U kunt de hypotheek verhogen voor een grote verbouwing (zoals die dakopbouw of verduurzaming) of om uw pensioen aan te vullen.
• De 'Schenking' (om uw kinderen bijvoorbeeld te helpen op deze competitieve woningmarkt): Sinds de officiële jubelton is afgeschaft, gebruiken veel ouders de overwaarde van hun eigen huis om hun kinderen een voorschot te geven op de erfenis. Door de hypotheek op te hogen, kunnen ze hun kinderen helpen bij de aankoop van hun eerste woning.
• Meenemen naar een volgende woning: U gebruikt de overwaarde als eigen geld voor uw nieuwe hypotheek. Dit bent u volgens de zogenaamde bijleenregeling ook deels verplicht als u de volledige hypotheekrenteaftrek wilt behouden.
• Aflossen en lagere maandlasten: Door de overwaarde direct in uw nieuwe huis te steken, hoeft u minder te lenen. Hierdoor dalen uw netto maandlasten flink.
• Kleiner of gelijkvloers gaan wonen: Als u goedkoper gaat wonen, blijft er na de aankoop vaak een mooi bedrag over.
• Cashen en op de bank zetten: U kunt het geld natuurlijk ook op een spaarrekening zetten of gaan beleggen. Houd er wel rekening mee dat dit geld vanaf dat moment telt als vermogen in box 3, waardoor u er mogelijk belasting over betaalt.

Waar u fiscaal op moet letten

Over de winst op uw eigen woning betaalt u in Nederland gelukkig geen inkomstenbelasting. Wel krijgt u bij een volgende koop te maken met de bijleenregeling. Dit betekent dat de Belastingdienst verwacht dat u de overwaarde in uw nieuwe huis steekt. Doet u dat niet en leent u dat deel extra bij? Dan mag u over dat extra geleende bedrag de hypotheekrente niet aftrekken.

Houd er rekening mee dat deze regeling nog 3 jaar aan u blijft kleven. Verkoopt u nu uw woning met overwaarde en besluit u eerst een tijdje te gaan huren? Als u binnen 3 jaar alsnog een huis koopt, verwacht de Belastingdienst dat u die overwaarde alsnog inbrengt. Pas als u langer dan 3 jaar achter elkaar huurt, vervalt deze fiscale plicht. De exacte gevolgen voor uw aftrek en box 3 zijn dus heel reëel. Lees alle details hierover in ons artikel Belasting bij verkoop van uw huis, en laat uw situatie altijd goed doorrekenen voordat u definitief verkoopt.

Een goede keuze begint met inzicht in uw cijfers én een slimme verkoopstrategie. Onze makelaars rekenen graag met u mee. Vraag gerust een vrijblijvend gesprek aan voor een persoonlijk advies.

Veelgestelde vragen

Moet ik mijn overwaarde gebruiken voor een nieuwe woning?
Voor volledige hypotheekrenteaftrek wel (bijleenregeling). Gebruikt u haar niet, dan mist u aftrek over het extra geleende deel.

Ik wil verhuizen, maar de overwaarde zit nog in mijn huidige huis. Hoe betaal ik de aanbetaling van mijn nieuwe woning?
‍Hier gebruikt u een overbruggingshypotheek (of overbruggingskrediet) voor. Dit is een tijdelijke lening waarmee u de verwachte overwaarde van uw huidige woning alvast 'voorschiet' voor de aankoop van uw nieuwe huis. Zodra uw oude huis officieel bij de notaris passeert, wordt deze tussentijdse lening direct afgelost.

Wat gebeurt er met de overwaarde als ik ga scheiden?
‍Bij een scheiding hangt het af van uw huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract. Bent u in gemeenschap van goederen getrouwd, dan heeft ieder recht op de helft van de overwaarde. Wil een van beiden in het huis blijven wonen? Dan moet diegene de vertrekkende partner uitkopen voor diens deel van de overwaarde (en moet de bank akkoord gaan met het overnemen van de volledige hypotheekschuld).

Heeft het energielabel van mijn woning invloed op de overwaarde?
‍Absoluut. Kopers kijken in de huidige markt kritisch naar de energielasten. Een woning met een energielabel A of B levert in Den Haag gemiddeld een aanzienlijk hogere verkoopprijs(en dus meer overwaarde) op dan een identieke woning met een label E of G. Verduurzamen vóór de verkoop kan uw overwaarde dus flink boosten.

Wordt mijn overwaarde belast?
Niet als winst op de eigen woning. Laat u haar als vermogen staan, dan valt deze in box 3 en kan dit mogelijk belast worden.

Hoeveel overwaarde heb ik?
Dat hangt af van de actuele waarde en uw restschuld. Een vrijblijvende waardebepaling geeft u het eerste, betrouwbare cijfer.