Kopen in een transformatieproject: hierop let u

Oct 11, 2026

Kopen in een transformatieproject: hierop let u

Een woning in een omgebouwd kantoor vraagt om extra controles. Een checklist, van koopsom en garantie tot tekeningen en energielabel.



Koopt u een woning in een transformatieproject, zoals een kantoor dat wordt omgebouwd tot appartementen? Controleer dan vijf dingen voordat u tekent: de koopsom, de garantie, de tekeningen en contractstukken, het energielabel en de manier waarop de oppervlakte is gemeten. Bij een verbouwd bestaand pand zijn die punten minder vanzelfsprekend dan ze lijken.

Transformatie levert in Den Haag een bescheiden aantal woningen op. Volgens het CBS ontstonden er in 2024 in Den Haag 180 woningen door transformatie, tegen 300 een jaar eerder. Landelijk waren het er 7.900, 10% minder dan in 2023. Het gaat om de ombouw van onder meer kantoren en winkels. Omdat transformatie op een paar punten anders werkt dan gewone nieuwbouw, loont het om de spelregels vooraf te kennen.

1. De koopsom: v.o.n. of k.k., btw of overdrachtsbelasting

Nieuwbouwwoningen koopt u meestal vrij op naam (v.o.n.): de aankoopkosten zitten dan in de koopsom, schrijft de Rijksoverheid. Bij kosten koper (k.k.) betaalt u zelf de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte. Ook bij v.o.n. betaalt u de notariskosten voor uw hypotheekakte zelf, en soms bouwrente tot de oplevering, aldus de notarisorganisatie KNB.

Bij transformatie is v.o.n. niet vanzelfsprekend. Een verbouwd kantoor geldt voor de btw alleen als nieuw gebouw bij ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie, en volgens de Belastingdienst is daar niet snel sprake van. Is het geen nieuw gebouw, dan kan er overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Laat vóór het tekenen schriftelijk bevestigen welke belasting u betaalt en of die in de koopsom zit.

2. Garantie en financiering

Vraag onder welke garantie- en waarborgregeling het project valt. Woningborg en SWK hebben allebei een regeling voor transformatie. Gaat de ondernemer vóór de oplevering failliet, dan zorgt Woningborg bij transformatie voor afbouw of terugbetaling van de betaalde termijnen, tot maximaal 60% van de aanneemsom. Na de oplevering geldt een garantie van zes jaar, en tien jaar voor ernstige constructieve gebreken.

Het waarborgcertificaat telt ook mee voor uw hypotheek. Voor een hypotheek met NHG op een nieuwbouwwoning moet er op enkele uitzonderingen na een waarborgcertificaat onder het Keurmerk GarantieWoning zijn afgegeven, staat in de voorwaarden van NHG. Vraag uw hypotheekadviseur vroeg of die eis ook voor uw transformatiewoning geldt, en wat uw geldverstrekker vraagt voor het bouwdepot.

3. Tekeningen en contractstukken

Teken pas als u alle stukken heeft. In de modelovereenkomst van Woningborg horen de technische omschrijving, de tekeningen en eventuele staten van wijziging bij het contract. Daarnaast ontvangt de koper onder meer de algemene voorwaarden, een toelichting en de (ontwerp)splitsingsakte met het huishoudelijk reglement. Woningborg wijst kopers er uitdrukkelijk op dat alle bijlagen echt ter hand moeten worden gesteld.

Ontbreken er bouwtekeningen of een technische omschrijving, vraag er dan naar voordat u zich vastlegt. Bij een bestaand pand zegt de tekening ook iets over wat er van het oude gebouw blijft, zoals de constructie, de gevel en de installaties. Leg vragen en antwoorden schriftelijk vast, zodat duidelijk is wat er bij de koopsom hoort en wat meerwerk is.

4. Bedenktijd en het 5%-depot

Bij de koop van een woning heeft u als consument wettelijk drie dagen bedenktijd na ontvangst van de getekende overeenkomst. De modelcontracten van Woningborg voor transformatie gaan verder: daarin geldt een bedenktijd van een kalenderweek, die ingaat een dag nadat u de door beide partijen getekende overeenkomst heeft ontvangen. Kijk in uw eigen contract welke termijn voor u geldt.

Bij de oplevering mag u maximaal 5% van de aanneemsom inhouden en bij de notaris in depot storten, als zekerheid voor de afhandeling van gebreken. Het transformatiecontract van Woningborg regelt dat ook, tenzij de ondernemer een gelijkwaardige zekerheid stelt. De notaris betaalt het bedrag normaal gesproken drie maanden na de oplevering uit, maar alleen als aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.

5. Energielabel en oppervlakte

Een energielabel is verplicht bij de oplevering van een nieuwe woning en bij de verkoop van een bestaande woning, en sinds 29 mei 2026 ook na een grote renovatie. Bij nieuwbouw vraagt de bouwer het label aan; na de oplevering en een opname volgt het definitieve label, meldt RVO. Vraag welk label de verkoper verwacht en wat er in het contract staat als het definitieve label lager uitvalt.

Controleer ook hoe de oppervlakte is gemeten. De meetinstructie voor de gebruiksoppervlakte van woningen, gebaseerd op NEN 2580, maakt onderscheid tussen gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte, zoals een inpandige berging. Ruimte met een netto hoogte onder 1,5 meter telt niet mee. Vraag of de vierkante meters op de verkooptekening volgens die meetinstructie zijn bepaald.

Inschrijven en bieden

Bij een nieuwbouwproject schrijft u zich volgens Funda digitaal in via het verkoopplatform van het project of via de makelaar. De ontwikkelaar selecteert kopers op objectieve criteria, zoals de inschrijfdatum of een financiële check, en loot als meerdere mensen dezelfde voorwaarden hebben. Wordt er bij uw project toch geboden, vraag dan vooraf hoe de biedingen worden beoordeeld en of de verkoopvoorwaarden voor iedereen gelijk zijn.

Zo helpen wij u bij een transformatieproject

Een woning in een transformatieproject vraagt om een kritische blik op contract, tekeningen en kosten. Met een aankoopmakelaar die met u meekijkt loopt u de stukken door voordat u tekent. U beslist altijd zelf wat u met het advies doet.

Moet u eerst uw huidige woning verkopen? Stem de verkoop dan af op de verwachte opleverdatum en op wat het contract zegt over uitstel. Lees meer over onze begeleiding bij de verkoop van uw woning, of over wat u kunt doen met twee woningen tegelijk. Plan gerust een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan het Anna Paulownaplein of via een videocall.

Veelgestelde vragen

Wat betekent v.o.n. bij een transformatieproject?

V.o.n. betekent vrij op naam: de aankoopkosten zitten in de koopsom, zodat u bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting en transportakte apart betaalt. De notariskosten voor uw hypotheekakte betaalt u wel zelf. Bij transformatie is niet altijd duidelijk of er btw of overdrachtsbelasting wordt geheven. Laat dat vooraf schriftelijk bevestigen.

Welke garantie heb ik bij een transformatieproject?

Dat hangt af van de regeling waaronder het project valt. Woningborg en SWK hebben allebei een regeling voor transformatie. Bij die van Woningborg geldt een garantie van zes jaar, en tien jaar voor ernstige constructieve gebreken. Bij een faillissement vóór de oplevering is de dekking daar gemaximeerd op 60% van de aanneemsom.

Hoeveel bedenktijd heb ik bij een transformatiewoning?

Wettelijk heeft u als consument drie dagen bedenktijd na ontvangst van de getekende overeenkomst. De modelcontracten van Woningborg voor transformatie geven een kalenderweek, die ingaat een dag nadat u de door beide partijen getekende overeenkomst heeft ontvangen. Welke termijn voor u geldt, staat in uw eigen overeenkomst.

Krijgt een transformatiewoning een energielabel?

Ja. Een energielabel is verplicht bij de oplevering van een nieuwe woning en bij de verkoop van een bestaande woning, en een transformatiewoning valt onder een van beide. Bij nieuwbouw vraagt de bouwer het label aan en volgt het definitieve label na de oplevering en een opname. Vraag vooraf welk label de verkoper verwacht.