Wachten met kopen tot de prijzen dalen: verstandig?

Oct 11, 2026

Wachten met kopen tot de prijzen dalen: verstandig?

Wachten kan onderhandelingsruimte opleveren, maar kost ook huur, rente en soms de startersvrijstelling. Zo weegt u het af.



Wachten met kopen tot de prijzen dalen is alleen verstandig als het u minder kost dan het oplevert. Of en wanneer de prijzen dalen, dat weet natuurlijk niemand. Wat u wel kunt uitrekenen, is wat wachten u per maand kost, wat een hogere rente doet met uw maandlasten en of u in de tussentijd mogelijke voordelen zoals de startersvrijstelling kwijtraakt. Die afweging is voor iedereen anders.

De twijfel is begrijpelijk. De prijsstijging zakt al bijna twee jaar: in november 2024 lagen de prijzen volgens het CBS 11,9% hoger dan een jaar eerder, in augustus 2026 nog 3,3%. Tegelijk verlagen steeds meer verkopers hun vraagprijs, en steeg de hypotheekrente in september 2026 erg snel. Toch is een tragere stijging nog geen daling.

Wat de cijfers nu laten zien

Op jaarbasis stijgen de prijzen nog wel. In het tweede kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen landelijk 4,2% duurder dan een jaar eerder, en in Den Haag 4,5%. Volgens het CBS waren de prijzen in die periode maar in zes gemeenten lager dan een jaar eerder, zoals Hillegom en Valkenswaard. Meer over de Haagse prijscijfers per kwartaal leest u in ons artikel daarover.

Van maand op maand bewoog de markt deze zomer nauwelijks: in augustus lagen de prijzen 0,1% lager dan in juli. Eén maand zegt op zichzelf weinig over de richting. Bovendien lopen de cijfers achter: een verkoop telt pas mee als de akte bij het Kadaster is ingeschreven, gemiddeld twee tot drie maanden nadat koper en verkoper de koopovereenkomst tekenden.

Wat wachten kan opleveren

Wachten kan u meer keus en meer onderhandelingsruimte geven. Volgens Huispedia ging in het tweede kwartaal 22,5% van de verkochte woningen onder de vraagprijs weg, en kreeg 13,5% van de woningen die te koop kwamen later een lagere vraagprijs. Bij zulke woningen is een bod onder de vraagprijs weer een normaal begin van de onderhandeling.

Ook het aanbod kan groeien. Volgens de Funda Index van het tweede kwartaal is 32% van de ondervraagden van plan om binnen een jaar de eigen woning te verkopen, het hoogste aandeel dat Funda heeft gemeten. Dat zijn plannen en nog geen woningen die te koop staan. Hoeveel daarvan in uw zoekgebied terechtkomt, verschilt per buurt en woningtype.

Wat wachten kost

Wachten kost ook geld. Huurt u op het moment, dan betaalt u elke maand huur zonder vermogen op te bouwen in een eigen woning. Daar staat tegenover dat u als eigenaar rente, onderhoud en eenmalige aankoopkosten betaalt. Het verschil tussen die twee is wat wachten u per maand kost. Zet dat bedrag naast de prijsdaling waarop u hoopt, en naast de tijd die het kan duren.

Daarnaast loopt u renterisico. In september 2026 steeg de gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG volgens Van Bruggen in één week van 4,22% naar 4,38%. Bij een annuïteitenhypotheek van € 400.000 over dertig jaar stijgt de bruto maandlast daardoor van ongeveer € 1.961 naar € 1.998. Dat weegt ongeveer even zwaar als een prijsdaling van bijna 2%. De rente kan ook weer dalen, maar ook dat weet niemand vooraf.

Voor starters speelt nog iets. Bent u jonger dan 35 en koopt u een woning van maximaal € 555.000 om er zelf te wonen? Dan betaalt u in 2026 geen overdrachtsbelasting, als u de vrijstelling voor het eerst gebruikt. Bent u op het moment van de overdracht bij de notaris 35 of ouder, dan betaalt u 2%. Bij een woning van € 450.000 is dat € 9.000, evenveel als een prijsdaling van 2%.

Wat de geschiedenis wel en niet zegt

In discussies over een prijsdaling valt vaak het jaar 1978. Gecorrigeerd voor inflatie daalden de huizenprijzen tussen 1979 en 1985 met 54%, berekende het CPB. Volgens het CBS was die daling het gevolg van de oliecrisis en een oplopende hypotheekrente. Zo'n daling is dus eerder voorgekomen, maar dat maakt haar nog geen voorspelling voor nu.

De laatste grote daling begon in 2008. Medio 2013 lagen de prijzen volgens het CBS 21,4% lager dan in augustus 2008, en pas in het tweede kwartaal van 2018 kwam de prijsindex weer boven die piek uit. Wie in 2008 besloot te wachten, wist niet dat het dal pas vijf jaar later zou komen. Het juiste moment ziet u meestal pas achteraf.

Een afweging die bij u past

Zet drie vragen op een rij. Hoe lang wilt u in de woning blijven? Hoe zeker is uw inkomen? En wat kost wachten u per maand? Wie lang blijft wonen, heeft minder last van een tijdelijke prijsdaling na de aankoop. Wie verwacht binnen een paar jaar weer te verhuizen, loopt meer risico dat de woning dan minder waard is dan de koopprijs.

Wachten en zoeken gaan bovendien goed samen. U kunt nu al uw financiering laten doorrekenen, bezichtigen en bijhouden wat vergelijkbare woningen in uw buurt opbrengen. Dan kunt u snel handelen als er een woning langskomt die past, ook als de markt dan nog niet is gedaald. In ons artikel over de stappen bij het kopen van een eerste woning leest u hoe dat in zijn werk gaat.

Zo helpen wij u bij die afweging

Een goede beslissing begint bij wat vergelijkbare woningen in uw zoekgebied echt opbrachten. Het rendement dat u kunt verwachten uit de toekomstige verkoop van uw eigen woning is voor een groot deel afhankelijk van de prijs die u betaald bij aankoop. Ver overbieden (boven de marktwaarde) voorspelt helaas niet veel goeds voor een toekomstige verkoop op de midden-lange termijn. Met een ervaren aankoopmakelaar die met u meekijkt legt u een vraagprijs naast recente verkopen voordat u biedt. U beslist altijd zelf wat u met het advies doet.

Wilt u doorstromen? Dan werkt een prijsdaling twee kanten op: de volgende woning wordt goedkoper, maar uw huidige woning brengt dan meestal ook minder op. Lees meer over onze begeleiding bij de verkoop van uw woning, of plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan het Anna Paulownaplein of via een videocall.

Veelgestelde vragen

Is het verstandig om te wachten met het kopen van een huis?

Dat hangt af van wat wachten u kost en wat het oplevert. Niemand weet of en wanneer de prijzen dalen. Zet de maandelijkse kosten van wachten naast de prijsdaling waarop u hoopt, en houd rekening met de rente en de startersvrijstelling. Wie lang in de woning blijft wonen, heeft bovendien minder last van een tijdelijke daling na de aankoop.

Gaan de huizenprijzen dalen?

Dat weet niemand zeker. Volgens het CBS lagen de prijzen in augustus 2026 nog 3,3% hoger dan een jaar eerder, maar de stijging zakt al bijna twee jaar. In het tweede kwartaal waren de prijzen in zes gemeenten lager dan een jaar eerder; in Den Haag stegen ze met 4,5%. Een tragere stijging is nog geen daling.

Wat kost het om een jaar te wachten met kopen?

Dat verschilt per situatie. Huurt u, dan betaalt u een jaar huur zonder vermogen op te bouwen, al betaalt u als eigenaar ook rente en onderhoud. Daarnaast kan de rente stijgen. Wie 35 wordt voor de overdracht bij de notaris, verliest bovendien de startersvrijstelling: bij een woning van € 450.000 kost dat € 9.000.

Hoeveel daalden de huizenprijzen in de jaren tachtig?

Gecorrigeerd voor inflatie daalden de huizenprijzen tussen 1979 en 1985 met 54%, berekende het CPB. Volgens het CBS kwam dat door de oliecrisis en een oplopende hypotheekrente. Bij de laatste grote daling lagen de prijzen medio 2013 21,4% lager dan in augustus 2008. In het tweede kwartaal van 2018 kwamen ze weer boven die piek uit.