Prijs per m² in Den Haag: waarom het gemiddelde misleidt

Oct 11, 2026

Prijs per m² in Den Haag: waarom het gemiddelde misleidt

Een gemiddelde prijs per m² zegt weinig over uw woning. Waarom kleine woningen per m² duurder zijn en hoe u eerlijk vergelijkt.



Een gemiddelde prijs per vierkante meter voor Den Haag zegt weinig over wat een woning waard is. Kleine woningen zijn per m² vaak duurder dan grote, de grond zit wel in de prijs maar niet in de woonoppervlakte, en een vraagprijs is geen verkoopprijs. Vergelijk daarom alleen woningen van hetzelfde type en ongeveer dezelfde grootte, met oppervlaktes die op dezelfde manier zijn gemeten.

Toch is de m²-prijs populair, omdat hij woningen van verschillende grootte vergelijkbaar lijkt te maken. In de prijsstatistieken van het CBS en het vastgoeddashboard van het Kadaster vindt u geen vaste m²-prijs per gemeente. De bedragen die online rondgaan, komen van andere partijen, elk met een eigen methode. Hieronder leest u waar u op let als u zelf rekent.

Waarom kleine woningen per m² duurder zijn

Het Kadaster zag in 2025 dat de jongste kopers in de vier grote steden vooral appartementen kochten. Dat zijn relatief betaalbare woningen, maar omdat ze kleiner zijn, zijn ze per vierkante meter een stuk duurder, schreef het Kadaster. Appartementen waren in heel Nederland per m² duurder dan andere woningtypen. Een kleine studio kan dus per m² duurder zijn dan een ruime eengezinswoning in dezelfde straat.

Taxateurs houden daar rekening mee. Belastingkantoor GBLT past bij de WOZ-taxatie een wortelcorrectie toe voor verschillen in grootte, legt het uit in zijn verantwoording. Daarbij wordt de grootte van de vergelijkingswoning gedeeld door die van de te taxeren woning, en daarvan wordt de wortel genomen. Zo krijgt een grotere woning een lagere prijs per vierkante meter dan een kleinere.

Grond zit in de prijs, niet in de m²

Bij een eengezinswoning betaalt u ook voor de grond: de tuin, de oprit en soms een garage. Die zitten in de koopsom, maar niet in de woonoppervlakte. Bij de WOZ-taxatie wordt de woning daarom gewaardeerd op de gebruiksoppervlakte en de grond apart op het aantal vierkante meters van het perceel, schrijft GBLT. Voor grond geldt afnemend grensnut: elke extra vierkante meter voegt minder toe.

Deelt u de koopsom van een hoekwoning met een grote tuin door de woonoppervlakte, dan komt u op een hoge m²-prijs die vooral iets zegt over de grond. Bij een appartement zonder eigen perceel speelt dat minder, maar daar kunnen een balkon, een parkeerplaats of een externe berging in de prijs zitten. Vergelijk daarom woningen met ongeveer dezelfde grond en buitenruimte.

Hoe de oppervlakte wordt gemeten

Een m²-prijs is zo betrouwbaar als de oppervlakte waarop hij is gebaseerd. Voor woningen bestaat een meetinstructie, gebaseerd op NEN 2580, die de gebruiksoppervlakte wonen scheidt van overige inpandige ruimte, zoals een bergzolder of een inpandige berging. Ruimte met een netto hoogte onder 1,5 meter telt niet mee, behalve onder een trap. Een trapgat of vide van 4 m² of meer telt ook niet mee.

De meetinstructie wijkt op één punt af van NEN 2580: dragende binnenwanden tellen mee, terwijl NEN 2580 die niet meetelt. De oppervlakte in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), die u op het WOZ-waardeloket ziet, is de som van de gebruiksoppervlakte wonen en de overige inpandige ruimte. Die kan dus groter zijn dan de woonoppervlakte in een advertentie, en dan lijkt de m²-prijs lager dan hij is.

Vraagprijs of verkoopprijs?

Een m²-prijs op basis van vraagprijzen zegt weinig over wat er werkelijk is betaald. Volgens Huispedia ging in het tweede kwartaal van 2026 70,5% van de woningen boven de vraagprijs weg, maar 22,5% eronder. Reken daarom bij voorkeur met verkoopprijzen. Hoe u die bij het Kadaster opvraagt, leest u in ons artikel daarover.

Zo vergelijkt u eerlijk

Vergelijk alleen woningen die echt op elkaar lijken: hetzelfde type, ongeveer dezelfde grootte, vergelijkbare grond en buitenruimte, en dezelfde manier van meten. Kijk naar verkoopprijzen van de afgelopen maanden en let op het energielabel en de staat van onderhoud. Binnen een wijk kunnen de verschillen tussen straten groot zijn, dus hoe dichter bij de woning, hoe bruikbaarder de vergelijking.

Voor een stadsgemiddelde geldt hetzelfde als voor een gemiddelde verkoopprijs. In het tweede kwartaal van 2026 werden bestaande woningen in Den Haag volgens het CBS verkocht voor gemiddeld € 481.504. Dat gemiddelde schuift mee met wat er verkocht wordt, waarschuwt het CBS zelf. Wat een wijk kenmerkt, leest u op onze pagina's over de Haagse wijken.

Zo helpen wij u met een eerlijke vergelijking

Wilt u weten wat een woning per vierkante meter waard is, op basis van verkopen die echt vergelijkbaar zijn? Met een aankoopmakelaar die met u meekijkt legt u een beoogde vraagprijs naast vergelijkbare verkopen voordat u biedt. U beslist altijd zelf wat u met het advies doet en met welke vraagprijs uw woning de markt op gaat.

Verkoopt u zelf? Een correct gemeten oppervlakte voorkomt achteraf discussie met kopers en hun taxateur, en maakt uw vraagprijs beter te onderbouwen. Lees meer over onze begeleiding bij de verkoop van uw woning, of plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan het Anna Paulownaplein of via een videocall.

Veelgestelde vragen

Wat is de prijs per m² in Den Haag?

Een officiële m²-prijs per gemeente vindt u niet in de prijsstatistieken van het CBS of het vastgoeddashboard van het Kadaster. Bedragen die online rondgaan, gebruiken elk een eigen methode, bijvoorbeeld met vraagprijzen of met een andere oppervlakte. Vergelijk daarom liever recente verkoopprijzen van woningen die echt op de uwe lijken.

Waarom zijn kleine woningen duurder per m²?

Het Kadaster zag dat appartementen relatief betaalbaar zijn, maar omdat ze kleiner zijn per vierkante meter een stuk duurder. Taxateurs corrigeren daarvoor: bij de WOZ-taxatie past belastingkantoor GBLT een wortelcorrectie toe voor verschillen in grootte, waardoor een grotere woning een lagere prijs per m² krijgt.

Welke oppervlakte gebruik ik voor de prijs per m²?

Gebruik de gebruiksoppervlakte wonen volgens de meetinstructie op basis van NEN 2580, en vergelijk alleen woningen die op dezelfde manier zijn gemeten. De BAG-oppervlakte op het WOZ-waardeloket telt ook overige inpandige ruimte mee, zoals een bergzolder, en kan daardoor groter zijn dan de woonoppervlakte in een advertentie.

Telt de tuin mee in de prijs per m²?

Niet in de oppervlakte, wel in de prijs. Een tuin of oprit zit in de koopsom, maar niet in de woonoppervlakte. Bij de WOZ-taxatie wordt de grond daarom apart gewaardeerd op de oppervlakte van het perceel. Wie de koopsom van een woning met een grote tuin door de woonoppervlakte deelt, krijgt een m²-prijs die vooral iets over de grond zegt.