Uw eerste huis kopen in Den Haag

Voor uw eerste huis in Den Haag heeft u bij de gemiddelde koopsom van € 465.000 ongeveer € 10.400 aan eigen geld nodig, en een gezamenlijk bruto jaarinkomen van ruwweg € 100.000.
Zoekt u tot € 375.000, dan gaat het om een appartement van ongeveer 76 vierkante meter en ligt dat inkomen aanzienlijk lager.

Daarnaast gelden er in deze stad drie regels waar u elders weinig mee te maken heeft. De NHG-grens ligt vlak boven de gemiddelde koopsom, een goedkopere woning mag u niet verhuren, en ongeveer de helft van het Haagse vastgoed staat op erfpacht.

Wat kunt u kopen voor uw budget?

De gemiddelde vierkantemeterprijs in Den Haag ligt rond de € 4.950:

• € 275.000: ongeveer 55 m², een tweekamerappartement, meestal vooroorlogs
• € 325.000: ongeveer 66 m², een ruimere tweekamer of kleine driekamer
• € 375.000: ongeveer 76 m², een driekamerappartement of bovenwoning
• € 425.000: ongeveer 86 m², een ruim appartement of smalle eengezinswoning
• € 465.000: ongeveer 94 m², een gezinsappartement of eengezinswoning buiten het centrum

In de duurdere wijken haalt u die meters waarschijnlijk niet. Het Statenkwartier, Benoordenhout, de Archipelbuurt en Belgisch Park liggen fors boven het stedelijk gemiddelde. Laakkwartier, delen van Escamp en Transvaal liggen er weer onder.

In welke wijken vindt u starterswoningen?

Er zijn ruwweg drie richtingen.

De vooroorlogse stadswijken. Het Regentessekwartier, Valkenboskwartier, Rustenburg-Oostbroek en Transvaal. Hier vindt u de meeste betaalbare appartementen. U krijgt er karakter en hoge plafonds voor terug, en ook enkel glas, oude elektra en soms een VvE die jarenlang niets opzij heeft gezet.

De tuinstadwijken. De Bomenbuurt en Vruchtenbuurt zitten rond het stedelijk gemiddelde. Iets duurder, maar met eengezinswoningen en tuinen, en de bouwkwaliteit uit de jaren twintig en dertig is doorgaans beter.

Nieuwbouw in Ypenburg en Leidschenveen. Duurder per vierkante meter dan u zou verwachten. Daar staat tegenover dat u vrij op naam koopt, dus zonder overdrachtsbelasting, en dat er geen achterstallig onderhoud is.

Op onze wijkpagina's leest u meer over wat elke Haagse wijk te bieden heeft.

Hoeveel kunt u lenen en wat legt u zelf in?

Een huishouden leent ongeveer 4,5 tot 5 keer het bruto jaarinkomen. Studieschuld, contractvorm, een leaseauto en het energielabel van de woning wegen allemaal mee, dus laat het doorrekenen.

Wat u zelf moet meebrengen is preciezer te bepalen. Voor een woning van € 464.600 met NHG en aankoopbegeleiding:

• Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling: € 0
• Notariskosten leverings- en hypotheekakte: € 1.500
• Taxatierapport: € 550
• Bouwkundige keuring: € 450
• NHG-provisie, 0,4% van de hypotheek: € 1.858
• Hypotheekadvies en bemiddeling: € 2.500
• Aankoopmakelaar bij een vast tarief: € 3.500

Samen € 10.358. Wilt u een buffer voor onvoorzien onderhoud, reken dan op € 15.000 tot € 20.000. De volledige uitwerking, inclusief wat er gebeurt als u boven de taxatiewaarde biedt, staat in hoeveel geld u nodig heeft om een huis te kopen.

Is er een starterslening in Den Haag?

Nee. De gemeente Den Haag biedt geen starterslening aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.
Waar starters in bijvoorbeeld Zoetermeer of Westland een aanvullende lening bovenop hun hypotheek kunnen krijgen, kan dat hier niet.

Vervelend om te lezen, maar beter nu dan nadat u een bod heeft uitgebracht. Er is in het verleden wel een Haagse regeling geweest, gekoppeld aan het programma Ik Bouw Betaalbaar, maar die staat niet open voor reguliere aankopen.

Wat blijft er over?

• Een schenking van ouders. De jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen is de meest gebruikte route. De verruimde eenmalige woningschenking bestaat niet meer.
• Een familiehypotheek. U leent van familie tegen een zakelijke rente, die u onder voorwaarden mag aftrekken.
• Koperssteun bij nieuwbouw. Sommige ontwikkelaars werken met een constructie waarbij u een deel van de waarde later afrekent. NHG accepteert bepaalde vormen, mits vooraf goedgekeurd.

Blijf onder de NHG-grens van € 470.000

De NHG-grens is in 2026 € 470.000 (bron: NHG). Daaronder krijgt u rentekorting van vrijwel alle geldverstrekkers, plus een vangnet als u de woning ooit gedwongen met verlies moet verkopen. Erboven vervalt allebei.

De gemiddelde Haagse koopsom ligt op € 465.000, dus € 5.000 onder die grens. Bij een gemiddelde overbieding van 6,8% komt u er al boven zodra de vraagprijs hoger is dan ongeveer € 440.000. Een woning die voor € 441.000 in de verkoop gaat, kost met die overbieding € 470.988. Duizend euro te veel, en daarmee geen NHG.

Is NHG voor u belangrijk, zoek dan bewust tot ongeveer € 435.000 vraagprijs. Dan houdt u ruimte om mee te bieden zonder de grens te raken.

Financiert u energiebesparende maatregelen mee, dan mag u met NHG tot € 498.200 lenen. Dat extra bedrag moet u volledig aan die maatregelen besteden, maar bij een pand met enkel glas en label F is dat werk toch al nodig.

Wanneer krijgt u de startersvrijstelling?

Bent u tussen de 18 en 35, gaat u er zelf wonen en heeft u de vrijstelling niet eerder gebruikt? Dan betaalt u geen overdrachtsbelasting bij een marktwaarde tot en met € 555.000 in 2026, verhoogd van € 525.000.

Twee dingen om te onthouden. De grens is absoluut: kost de woning één euro meer, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaalt u 2% over het hele bedrag. Op € 555.001 is dat € 11.100. En het is de datum van overdracht bij de notaris die bepaalt welke grens geldt, niet de datum waarop u tekende.

U vraagt de vrijstelling zelf aan, met een verklaring die de notaris bij de akte voegt.

Uw eerste huis verhuren mag hier niet

In Den Haag geldt opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot en met € 470.000 in het jaar van inschrijving bij het Kadaster (bron: gemeente Den Haag, juni 2026). Koopt u zo'n woning, dan mag u die niet verhuren. Niet aan een collega, niet via een bemiddelaar, niet tijdelijk.

Veel starters gaan binnen een paar jaar samenwonen, verhuizen voor werk of vertrekken tijdelijk naar het buitenland. De reflex is dan om de woning aan te houden en te verhuren. Dat kan hier dus niet, op straffe van een boete die begint bij € 10.000 en kan oplopen tot € 40.000 per overtreding.

Er zijn uitzonderingen waarvoor u een vergunning kunt aanvragen:

• Verhuur aan familie in de eerste of tweede graad
• Verhuur voor maximaal één jaar, als u eerst zelf minstens een jaar in de woning heeft gewoond
• Een woonruimte die onlosmakelijk bij een winkel of kantoor hoort

De vergunning kost € 352,65 en de behandeling duurt tot acht weken. U betaalt dat bedrag ook als de aanvraag wordt afgewezen.

De WOZ-grens loopt jaarlijks op: € 450.000 in 2025, € 470.000 in 2026. Ligt uw woning er net boven, dan valt u er niet onder.

Staat de woning op erfpacht?

Ongeveer de helft van het Haagse vastgoed staat op erfpachtgrond, verdeeld over zo'n 75.000 contracten.
Ruim de helft daarvan is eeuwigdurend afgekocht, en dan merkt u er in de praktijk niets van.

Loopt er nog wel een canonverplichting, dan is dat een maandlast die uw leencapaciteit verlaagt.
Bij particuliere erfpacht, waarbij de grond van een private partij is in plaats van de gemeente, kan de canon bovendien fors stijgen bij herziening.

Vraag om de erfpachtakte vóórdat u biedt. Is de canon afgekocht, en zo ja voor hoelang? Is de grond van de gemeente of van een particulier? De uitleg staat in erfpacht in Den Haag.

Vooroorlogse woning op het oog?

Grote delen van Den Haag zijn gebouwd tussen 1900 en 1940. Mooie woningen, met een paar dingen die u wilt nakijken.

• De fundering. In sommige straten op veengrond staan panden op houten palen. Laat dit expliciet meenemen in de bouwkundige keuring, ook als er niets aan de hand lijkt.
• De VvE. Vraag het meerjarenonderhoudsplan op en kijk naar het saldo van de reserve. Een pand met acht appartementen dat over drie jaar het dak moet vervangen zonder reserve, legt die rekening bij u neer. Reken op € 10.000 tot € 20.000 per eigenaar.
• Het energielabel. Label E, F of G is gebruikelijk bij ongerenoveerde panden. Dat drukt uw leencapaciteit en betekent hogere maandlasten.
• Beschermd stadsgezicht. In het Zeeheldenkwartier en de Archipelbuurt gelden aanvullende regels voor gevels en kozijnen. Kunststof kozijnen zijn er meestal niet toegestaan.

Bieden in een markt die 18 dagen duurt

De gemiddelde verkooptijd in Den Haag is 18 dagen. U heeft daardoor zelden meer dan één bezichtiging en een paar dagen om te beslissen. Het meeste werk zit dus vóór die bezichtiging. Zorg dat u dit klaar heeft:

1. Een hypotheekgesprek gevoerd, zodat u weet wat u kunt lenen.
2. Uw eigen geld beschikbaar op een rekening, niet vastgezet.
3. Iemand geregeld die met u meekijkt.
4. Een bouwkundig keurder die op korte termijn kan.
5. Voor uzelf bepaald wat uw absolute maximum is.

Bied altijd met een voorbehoud van financiering. Het kost u iets aan onderhandelingspositie, maar het beschermt u als de taxatie lager uitvalt dan uw bod. Hoeveel er in Den Haag werkelijk wordt overboden, leest u in bieden op een huis in Den Haag en hoeveel overbieden in Den Haag.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor mijn eerste huis in Den Haag?
‍Bij een woning van € 465.000 met de startersvrijstelling ongeveer € 10.400. Reken op € 15.000 tot € 20.000 als u een buffer wilt.

Is er een starterslening in Den Haag?
‍Nee. De gemeente biedt die niet aan via SVn. Alternatieven zijn een schenking, een familiehypotheek of koperssteun bij nieuwbouw.

Wat is de NHG-grens in 2026?
‍€ 470.000, of € 498.200 wanneer u energiebesparende voorzieningen meefinanciert.

Mag ik mijn eerste huis in Den Haag verhuren?
‍Niet als de WOZ-waarde € 470.000 of lager is. Verhuren aan familie of tijdelijk verhuren na een jaar zelfbewoning kan met een vergunning van € 352,65.

Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?
‍Tot en met € 555.000. Boven dat bedrag vervalt de vrijstelling volledig.

Welke Haagse wijken zijn betaalbaar voor starters?
‍Laak, delen van Escamp, Transvaal, Rustenburg-Oostbroek en delen van het Valkenbos- en Regentessekwartier liggen onder het stedelijk gemiddelde van € 4.950 per vierkante meter.

Heb ik een aankoopmakelaar nodig als starter?
‍Niet verplicht. Bij een vooroorlogse woning met een VvE en erfpacht is een tweede paar ogen op het dossier meestal wel verstandig, zeker als u binnen een paar dagen moet beslissen. Wat dat kost, staat in wat kost een aankoopmakelaar.

Zoekt u uw eerste woning in Den Haag en wilt u weten wat er binnen uw budget mogelijk is? Wij denken vrijblijvend met u mee, ook als u besluit het verder zelf te doen. Neem contact op of lees hoe wij werken als aankoopmakelaar in Den Haag.