Hoeveel geld heeft u nodig om een huis te kopen?

Typt u deze vraag in een zoekmachine of bij een AI-assistent, dan krijgt u een getal terug. Meestal iets als "reken op minimaal € 15.000 - € 20.000". Dat getal is niet per definitie fout, maar het is ook niet uw getal.

Kopers die achteraf vertellen wat ze werkelijk hebben ingelegd voor een vergelijkbare woning, noemen bedragen van onder de € 1.000 tot boven de € 100.000. Dat verschil komt niet door betere offertes of slimme keuzes. Het komt door vijf dingen die u vooraf kunt uitrekenen.

Voor een Haagse woning van rond de € 465.000 komt u realistisch uit tussen € 10.000 en € 25.000. Hieronder staat waar u in die bandbreedte valt.

Waarom niemand u één bedrag kan geven

Dezelfde prijsklasse, totaal verschillende uitkomsten:

• Onder € 1.000. Nieuwbouw vrij op naam, waarbij een deel van de kosten uit het bouwdepot komt en er geen overdrachtsbelasting is.
• € 3.000 tot € 6.500. Starter met vrijstelling, een taxatie die de koopsom dekt, geen aankoopmakelaar en een woning die niets mankeert.
• € 8.000 tot € 12.000. Dezelfde situatie, maar met volledige begeleiding en een bouwkundige keuring.
• € 15.000 tot € 20.000. Geen startersvrijstelling, of een taxatie die achterbleef bij het bod.
• € 30.000 tot € 45.000. Fors boven de taxatiewaarde geboden, of meteen na aankoop verbouwd en bijv. de keuken en badkamer vervangen.
• € 60.000 en meer. Een verbouwing of een casco-oplevering meegerekend.

Eén voorbeeld maakt het scherp. Iemand begrootte € 7.485 aan bijkomende kosten en kwam uit op € 17.485, puur omdat de taxateur de vraagprijs aanhield in plaats van het geaccepteerde bod. Tienduizend euro verschil, zonder dat er iets aan de woning veranderde.

De vijf variabelen die uw bedrag bepalen

1. De verhouding tussen wat u kunt lenen en wat de woning kost. Zit uw maximale hypotheek ruim boven de koopsom, dan heeft u alleen de bijkomende kosten nodig. Zit hij eronder, dan moet het verschil erbij.

2. Het gat tussen taxatiewaarde en uw bod. Dit veroorzaakt de grootste uitschieters. Alles boven de getaxeerde marktwaarde is niet financierbaar en komt uit eigen middelen.

3. Wel of geen startersvrijstelling. Op € 465.000 scheelt dat € 9.292.

4. De staat van de woning. Een vooroorlogs pand met enkel glas, oude elektra of een VvE zonder reserve vraagt om geld dat u niet bij de notaris betaalt, maar wel binnen een jaar kwijt bent.

5. Inrichting en verhuizing. Zelden meegerekend, zelden onder de € 5.000.

Drie profielen, doorgerekend op € 464.600

De gemiddelde Haagse koopsom ligt rond € 465.000, ongeveer € 4.950 per vierkante meter, en er wordt gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs betaald (bron: HuisVerkopen.nl 2026 en AlleCijfers/CBS 2025). Een woning met een vraagprijs van € 435.000 gaat dus gemiddeld voor ongeveer € 464.600 weg. Alle bedragen hieronder zijn inclusief btw.

Profiel 1: starter van 32, met vrijstelling en NHG

• Overdrachtsbelasting (startersvrijstelling): € 0
• Notariskosten leverings- en hypotheekakte: € 1.500
• Taxatierapport: € 550
• Bouwkundige keuring: € 450
• NHG-provisie, 0,4% van de hypotheek: € 1.858
• Hypotheekadvies en bemiddeling: € 2.500
• Aankoopmakelaar bij een vast tarief: € 3.500

Totaal: € 10.358.

Profiel 2: doorstromer van 42, met overwaarde

De vrijstelling vervalt, dus komt er 2% overdrachtsbelasting bij: € 9.292. Daar staat tegenover dat de oude hypotheek moet worden doorgehaald, ongeveer € 200. NHG is bij een lagere hypotheek vaak niet nodig.

Totaal: € 17.992. Verkoopt u tegelijk uw eigen woning, dan komt de overwaarde bij de overdracht vrij en betaalt u dit in de praktijk vaak niet uit spaargeld.

Profiel 3: starter die € 14.600 boven de taxatie biedt

Dezelfde starter als in profiel 1, maar de taxateur waardeert de woning op € 450.000 in plaats van de betaalde € 464.600. Dat verschil is niet financierbaar.

Totaal: € 24.958. Twee en een half keer profiel 1, door één taxatie.

Wat gebeurt er als u boven de taxatiewaarde biedt?

Dit is de vraag waar de meeste mensen op stuklopen, en waar het slechtste advies over circuleert.

U mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen, niet van de koopsom. Onderbouwt de taxateur uw koopsom met vergelijkbare recente transacties, dan is die koopsom in principe volledig financierbaar, ook als u overbood. In een markt waarin structureel wordt overboden, zitten die overbiedingen namelijk óók in het vergelijkingsmateriaal.

Het gaat mis als de taxatie lager uitvalt. Dat verschil betaalt u zelf, of u roept uw financieringsvoorbehoud in.

U komt online geregeld het idee tegen dat een taxateur "uw bod wel overneemt", of de tip om een taxateur te zoeken die ruim waardeert. Ga daar niet van uit. Een taxateur werkt onafhankelijk en toetst aan de markt, niet aan uw biedstrategie. Reken op de mogelijkheid dat het verschil er komt, en dek het af:

• Neem een voorbehoud van financiering op in uw bod.
• Laat vooraf inschatten wat de woning realistisch waard is. In hoeveel overbieden in Den Haag staan de cijfers per wijk.

Wat valt er precies onder de kosten koper?

De bedragen die kopers in de praktijk noemen, lopen behoorlijk uiteen:

• Notariskosten voor leverings- en hypotheekakte: € 650 tot € 1.500, oplopend tot € 2.400 als u er een samenlevingscontract en testament bij laat opmaken
• Taxatierapport: € 500 tot € 600
• Hypotheekadvies en bemiddeling: € 1.500 tot € 3.250
• NHG-provisie: 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026
• Bouwkundige keuring: vanaf ongeveer € 400
• Kadasterkosten en een eventuele bankgarantie
• Aankoopmakelaar: meestal € 2.500 tot € 5.000 bij een vast tarief, zie wat kost een aankoopmakelaar

De vuistregels naast elkaar

U komt er vier tegen, en ze spreken elkaar tegen. Dat komt doordat ze verschillende dingen meetellen:

• 10% van de koopsom. Verouderd. Dateert uit de tijd dat de overdrachtsbelasting 6% was.
• 4 tot 6%. Inclusief 2% overdrachtsbelasting. Klopt voor een koper zonder startersvrijstelling.
• Ongeveer 2%. Alleen met de startersvrijstelling, en zonder aankoopmakelaar.
• € 8.000 tot € 12.000. Een absoluut bedrag, dat bij een goedkope woning te hoog en bij een dure te laag uitvalt.

Rekent u liever met één regel: neem 4 tot 6% zonder vrijstelling, en 2 tot 3% met vrijstelling.

Hoeveel kunt u lenen op uw inkomen?

Twee misverstanden die hardnekkig blijven rondgaan.

Het tweede inkomen telt sinds 1 januari 2023 volledig mee. Daarvoor was dat 90%. U komt die 90% nog geregeld tegen, ook op sites die het beter zouden moeten weten.

De overdrachtsbelasting is geen 6%. In 2026 geldt 0% met startersvrijstelling, 2% voor een woning waarin u zelf gaat wonen, en 8% voor beleggers en tweede woningen. Dat laatste tarief is dit jaar verlaagd van 10,4%.

Als anker, op basis van de Nibud-normen voor 2026: een alleenstaande met € 65.000 bruto komt uit rond € 300.000, een stel met datzelfde gezamenlijke inkomen rond € 283.000. Alleenstaanden houden vanaf een inkomen van € 28.000 een extra leenruimte van € 17.000. Voor een Haagse woning van € 465.000 komt u daarmee op ruwweg € 100.000 gezamenlijk.

Dat blijft een indicatie. Studieschuld, contractvorm en een leaseauto wegen zwaar mee. Voer eerst een oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur; dat is kosteloos en scheelt teleurstellingen.

Het energielabel telt mee

Sinds 2024 bepaalt het energielabel mede wat u mag lenen. In 2026 levert een woning met label A of B ongeveer € 10.000 extra leenruimte op ten opzichte van label E, F of G, en label C of D ongeveer € 5.000. Alleen bij de allerhoogste labels loopt het op tot € 40.000, maar dat is in de Haagse vooroorlogse voorraad zeldzaam.

Koopt u een ongerenoveerd Haags pand met label F, dan begint u dus met minder leenruimte én een verbouwing in het vooruitzicht. Wat u aan het label kunt doen, staat in energielabel te laag.

De NHG-grens: het Haagse scharnierpunt

De NHG-grens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 als u energiebesparende maatregelen meefinanciert. Daaronder krijgt u rentekorting en een vangnet bij gedwongen verkoop met verlies.

De gemiddelde Haagse koopsom van € 465.000 ligt daar € 5.000 onder. Bij 6,8% overbieding komt u boven de grens zodra de vraagprijs hoger is dan ongeveer € 440.000: een woning van € 441.000 gaat dan voor € 470.988 weg, net te veel.

Is NHG voor u belangrijk, zoek dan bewust tot ongeveer € 435.000 vraagprijs.

De startersvrijstelling in 2026

Bent u tussen de 18 en 35, gaat u er zelf wonen en heeft u de vrijstelling niet eerder gebruikt? Dan betaalt u geen overdrachtsbelasting bij een marktwaarde tot en met € 555.000, verhoogd van € 525.000.

De grens is absoluut. Kost de woning één euro meer, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaalt u 2% over het hele bedrag, niet alleen over het meerdere. De datum van overdracht bepaalt welke grens geldt, niet de datum waarop u tekende.

Welke extra kosten heeft u als u samen koopt?

Hier krijgt bijna niemand antwoord op, terwijl het de meeste kopers aangaat.

• Een samenlevingscontract. Niet verplicht, wel verstandig. Het legt vast wie wat heeft ingebracht en wat er gebeurt als u uit elkaar gaat. Reken op een paar honderd euro bij de notaris.
• Een testament. Zonder samenlevingscontract of testament erft uw partner niet automatisch uw deel van de woning. Samen met het contract loopt de notarisrekening op tot ongeveer € 2.400.
• Ongelijke inbreng vastleggen. Legt de een € 40.000 in en de ander niets, leg dan schriftelijk vast of dat een lening, een schenking of een verrekenbaar aandeel is. Zonder papier is het bij een breuk uw woord tegen het zijne.
• Overlijdensrisicoverzekering. Bij NHG vaak verplicht, en ook zonder NHG verstandig als u samen een hypotheek draagt.

Kosten koper of vrij op naam?

Bij bestaande bouw koopt u kosten koper: u betaalt overdrachtsbelasting, de leveringsakte en het kadaster. Bij nieuwbouw koopt u meestal vrij op naam, waarbij die posten in de prijs zitten.

Vrij op naam is dus niet kosteloos. U betaalt nog steeds notariskosten voor de hypotheekakte, hypotheekadvies en de NHG-provisie. Daar komt bij dat nieuwbouw vaak casco wordt opgeleverd: vloeren, keuken en soms de complete afbouw komen er nog bij, en meerwerk tilt de prijs fors op. Wel kunnen die kosten deels uit het bouwdepot komen.

Kunt u de kosten meefinancieren?

Alleen voor zover u onder de getaxeerde marktwaarde koopt. U mag maximaal 100% van die marktwaarde lenen; de ruimte tussen koopsom en taxatie is het enige wat u kunt benutten, en in Den Haag is die er meestal niet. Komt u tekort, kijk dan naar een schenking, overwaarde uit een vorige woning of een familiehypotheek.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Aftrekbaar, in één keer in het jaar waarin u ze betaalt, zijn de kosten voor het afsluiten van de hypotheek: hypotheekadvies en bemiddeling, de notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, de taxatie die nodig was voor de lening, de NHG-aanvraag, bereidstellingsprovisie en boeterente.

Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de makelaarskosten, de notariskosten voor de koopakte en de kosten van een bankgarantie.

Let op dat onderscheid tussen de twee aktes: zelfde notaris, zelfde ochtend, twee fiscale behandelingen. Vraag om een gespecificeerde nota. Dit is de hoofdregel, geen belastingadvies; belastingdienst.nl is leidend.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis van € 465.000?
‍Als starter met vrijstelling ongeveer € 10.400. Zonder vrijstelling ongeveer € 18.000. Biedt u boven de taxatiewaarde, dan komt dat verschil er volledig bij.

Hoeveel procent van de koopsom moet ik zelf betalen?
‍Reken op 4 tot 6% zonder startersvrijstelling en 2 tot 3% met vrijstelling. De oude vuistregel van 10% stamt uit de tijd dat de overdrachtsbelasting 6% bedroeg.

Telt het tweede inkomen volledig mee?
‍Ja. Sinds 1 januari 2023 tellen beide inkomens voor 100% mee. De veelgenoemde 90% is achterhaald.

Wat is de overdrachtsbelasting in 2026?
‍0% met startersvrijstelling, 2% voor een woning waarin u zelf gaat wonen en 8% voor beleggers en tweede woningen, verlaagd van 10,4%.

Wat gebeurt er als de taxatie lager uitvalt dan mijn bod?
‍Het verschil is niet financierbaar en betaalt u uit eigen middelen. Met een financieringsvoorbehoud kunt u de koop ontbinden.

Welke extra kosten heb ik als ik samen koop?
‍Een samenlevingscontract en testament bij de notaris, samen tot ongeveer € 2.400, plus het schriftelijk vastleggen van ongelijke inbreng.

Wilt u weten wat er in uw situatie nodig is, en welke Haagse wijken binnen uw budget vallen?
Wij rekenen het vrijblijvend met u door. Neem contact op, of bekijk eerst wat uw huidige woning waard is als u overwaarde wilt inzetten.