Wat kost een aankoopmakelaar? Tarieven en rekenvoorbeelden

Een aankoopmakelaar kost doorgaans een vast tarief van € 2.500 tot € 5.000 inclusief btw.
Werkt de makelaar met courtage o.b.v. een percentage, dan ligt die in de praktijk tussen 1% en 1,5% van de koopsom, ofwel € 4.650 tot € 6.975 bij een Haagse woning van € 465.000.

Dat is directe het antwoord op uw vraag. Uw eigenlijke vraag is waarschijnlijk iets anders: waarom moet u bij vijf kantoren langs om te ontdekken wat gebruikelijk is, en waarom zijn die offertes daarna vaak totaal onvergelijkbaar?

Het korte antwoord

• Vast tarief: € 2.500 tot € 5.000 inclusief btw, inmiddels het meest voorkomende model
• Courtage: 1% tot 1,5% van de koopsom inclusief btw, ofwel € 4.650 tot € 6.975 bij € 465.000
• Kantelpunt: boven ongeveer € 350.000 is een vast tarief van € 3.500 goedkoper dan zelfs de laagste courtage met de huidige huizenprijzen
• Opstartkosten: komen voor, ook bij no cure no pay voor, vaak enkele honderden euro's voor o.a. het opzetten van een dossier, WWFT-controle, identiteitscontrole.
• Kaal tarief: kantoren die niet meegaan naar bezichtigingen zitten lager, maar leveren vooral papierwerk zoals controle van de koopakte
• Zijn de kosten aftrekbaar: nee, al is de verwarring hierover begrijpelijk
• Meefinancieren: alleen als u onder de getaxeerde marktwaarde koopt

Waarom u die tarieven nergens ziet staan

Zoek op "aankoopmakelaar Den Haag" en u vindt tientallen kantoren. Probeer uit te zoeken wat ze kosten en u vindt bijna niets.
De meeste sites verwijzen naar een vrijblijvend kennismakingsgesprek zonder ooit een bedrag te noemen.

Dat is geen toeval. Zolang niemand publiceert, kan niemand worden vergeleken, en komt prijs pas ter sprake als u al aan tafel zit.
Precies daarom typt u deze vraag in: niet om het exacte bedrag, maar om te weten of wat u straks hoort redelijk is.

Wat kost een aankoopmakelaar per koopsom?

Een vast tarief van € 3.500 naast courtage van 1% tot 1,5%, inclusief btw.

• € 275.000. Vast € 3.500, courtage € 2.750 tot € 4.125. Tot ongeveer 1,25% is courtage goedkoper.
• € 325.000. Vast € 3.500, courtage € 3.250 tot € 4.875. Alleen bij 1% bent u voordeliger uit.
• € 375.000. Vast € 3.500, courtage € 3.750 tot € 5.625. Vast wint bij elk percentage.
• € 425.000. Vast € 3.500, courtage € 4.250 tot € 6.375. Vast scheelt € 750 tot € 2.875.
• € 465.000. Vast € 3.500, courtage € 4.650 tot € 6.975. Vast scheelt € 1.150 tot € 3.475.
• € 555.000. Vast € 3.500, courtage € 5.550 tot € 8.325. Vast scheelt € 2.050 tot € 4.825.

Vanaf welke koopsom is een vast tarief goedkoper?

Een vast tarief en een courtage zijn gelijk op precies één punt, en dat kunt u uitrekenen. Bij € 3.500 vast:

• Gelijk aan 1% courtage bij € 350.000
• Gelijk aan 1,25% bij € 280.000
• Gelijk aan 1,5% bij € 233.000

Boven die bedragen wint het vaste tarief.

De gemiddelde Haagse koopsom ligt rond € 465.000, ruim boven élk kantelpunt. Bij een gemiddelde Haagse woning is € 3.500 vast dus goedkoper dan zelfs 1% courtage, die op € 4.650 uitkomt. Bij 1,5% loopt het verschil op tot € 3.475. Alleen onder ongeveer € 350.000, denk aan een tweekamerappartement in Laak of Transvaal, kantelt het om.

De vier tariefmodellen

Vast tarief. Eén bedrag vooraf, ongeacht de koopsom. Voorspelbaar, en de makelaar heeft geen financieel belang bij een hogere prijs. In een markt waarin fors wordt overboden is dat geen detail.

Courtage. Een percentage van de koopsom, in de praktijk 1% tot 1,5%. Hier zit een prikkel in die verderop aan bod komt. Ook betaalt u mee over uw eigen overbieding: koopt u een woning met een vraagprijs van € 435.000 voor € 464.600, dan kost die overbieding u bij 1,5% nog eens € 444 aan courtage. Bij een vast tarief verandert er niets.

Staffel naar woningwaarde. Eén tarief tot een bepaalde waarde, een hoger tarief daarboven, soms met korting bij weinig bezichtigingen. Vraag waar de grens ligt: bij een grens rond € 425.000 zit een gemiddelde Haagse woning al in de hoogste trede.

Beloning op onderhandelingsresultaat. Hoe lager de koopsom, hoe hoger de beloning. Werkt alleen als er ruimte is om te onderhandelen, en die is er in Den Haag zelden.

No cure no pay, en verwachte opstartkosten

Bij no cure no pay betaalt u alleen als u daadwerkelijk koopt. Het tarief ligt in dezelfde bandbreedte.

Let op de meest gemaakte aanname: no cure no pay sluit opstartkosten niet uit. Veel kantoren die zich zo presenteren rekenen vooraf toch enkele honderden euro's, en dat bedrag krijgt u niet terug als u afhaakt. Vraag expliciet of er écht geen enkele betaling is wanneer u niets koopt.

Strikt genomen werkt élke courtageafspraak zo: courtage wordt pas verschuldigd bij aankoop, en wordt via de notaris verrekend op de overdrachtsdag. Een kantoor dat "no cure no pay" als bijzondere voorwaarde presenteert, biedt u dus niet per se iets extra's. Een vast tarief of opstartvergoeding betaalt u wél direct, ook als de zoektocht niets oplevert.

De vijf variabelen die offertes onvergelijkbaar maken

Twee kantoren noemen allebei € 3.500 en leveren iets heel anders.

1. Opstartkosten naast het tarief. Vraag naar het totaalbedrag, niet naar het slottarief.

2. All-in of bijbetalen per bezichtiging. Sommige kantoren rekenen onbeperkt, andere hanteren een limiet en brengen daarna per bezichtiging in rekening. In een markt waarin u tien woningen bekijkt voordat u er één krijgt, is dat het verschil tussen een vaste en een oplopende rekening.

3. Gaat de makelaar wél of niet mee? De scherpste. Goedkopere kantoren vergezellen u níet naar bezichtigingen: u krijgt dossieronderzoek, biedadvies en contractcontrole, maar u staat zelf in die woning. Prima als u bouwkundig onderlegd bent. Weet alleen dat u het koopt.

4. Vast bedrag of staffel. Een staffel die net boven uw prijsklasse omslaat, maakt het goedkoopste kantoor ineens het duurste.

5. Actief zoeken of platformtoegang? Hier zit de meeste teleurstelling. "Toegang tot ons netwerk" betekent bij het ene kantoor een vroege melding en verder niets, bij het andere dat iemand belt, langsgaat en u voordraagt. Vraag door tot u weet wat u koopt.

Plus: btw. Het verschil is 21%. Een tarief van € 3.500 exclusief btw is in werkelijkheid € 4.235. Vraag altijd om bedragen inclusief btw.

Zeven vragen die u stelt bij een kennismaking

1. Wat is het totaalbedrag inclusief btw, inclusief eventuele opstartkosten?
2. Hoeveel bezichtigingen zitten erbij, en wat kost een extra bezichtiging?
3. Gaat u zelf mee naar bezichtigingen, of krijg ik advies op afstand?
4. Is dit een vast bedrag of een staffel, en waar ligt de grens?
5. Wat doet u concreet aan zoeken, buiten wat ik zelf op Funda zie?
6. Wat betaal ik als ik na drie maanden stop zonder iets te hebben gekocht?
7. Hoeveel woningen heeft u het afgelopen jaar in mijn zoekgebied aangekocht?

Die laatste is de meest onderschatte. Iemand die de Bomenbuurt kent, weet welke straten funderingsproblemen hebben. Iemand van buiten de stad weet dat niet, en komt er bij u ook niet achter.

Kunt u de kosten meefinancieren?

Soms, en minder vaak dan u zou willen. Sinds 1 januari 2018 mag u maximaal 100% van de marktwaarde lenen, en dat is niet hetzelfde als de koopsom.
Koopt u een woning van € 450.000 die op € 465.000 wordt getaxeerd, dan is er € 15.000 leenruimte waarin de makelaarskosten passen.

In Den Haag is dat zeldzaam: door de gemiddelde overbieding van 6,8% komt de koopsom eerder gelijk aan of boven de taxatiewaarde uit. Ga er dus van uit dat u zelf betaalt.
De volledige som staat in hoeveel geld u nodig heeft om een huis te kopen.

Zijn de kosten aftrekbaar?

Nee. En de verwarring is begrijpelijk, want op dezelfde ochtend bij dezelfde notaris passeren kosten die wél aftrekbaar zijn.

De Belastingdienst rekent bemiddelingskosten voor de aankoop, waaronder makelaarsprovisie, tot de niet-aftrekbare kosten. Wél aftrekbaar, in één keer in het jaar van betaling, zijn de kosten voor het afsluiten van de hypotheek: advies- en bemiddelingskosten van uw hypotheekadviseur, de notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, de taxatie die nodig was voor de lening, de NHG-aanvraag, bereidstellingsprovisie en boeterente.

Niet aftrekbaar zijn daarnaast de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de koopakte en de kosten van een bankgarantie.

Let dus op het onderscheid tussen die twee aktes. Vraag uw notaris om een gespecificeerde nota, anders krijgt u het bij uw aangifte niet uit elkaar. Dit is de hoofdregel, geen belastingadvies; belastingdienst.nl is leidend.

Levert het geld op? De argumenten van beide kanten

Kopers die hun ervaring delen zijn hier verdeeld, en dat verdient een eerlijk antwoord.

Als winst genoemd: toegang tot woningen die nog niet online staan, snel kunnen schakelen als een eerdere koop afketst, en het gevoel zonder begeleiding tienduizenden euro's te veel te hebben geboden. Verkopende makelaars nemen een bod met een aankoopmakelaar erachter soms serieuzer, omdat het minder gedoe belooft; een iets lager bod kan daardoor alsnog winnen.

Als verlies genoemd: verkopers melden dat het winnende bod mét aankoopmakelaar tienduizenden euro's boven de rest lag, dus veel hoger dan nodig. Er zijn kopers die op advies fors overboden en alsnog verloren van iemand zonder makelaar. En er zijn mensen die tweemaal zonder begeleiding kochten en wonnen op financiële zekerheid in plaats van prijs.

Zelf uitrekenen: op € 465.000 kost € 3.500 vast u minder dan één procent. Onderhandelt uw makelaar € 3.500 van de prijs af, dan bent u quitte.

In Den Haag draait het vaak niet om de prijs. De gemiddelde verkooptijd is 18 dagen (bron: HuisVerkopen.nl 2026), dus u heeft zelden meer dan één bezichtiging en een paar dagen om te beoordelen of de VvE gezond is, de erfpachtcanon is afgekocht en de fundering houdbaar. Eén gemiste VvE-reservering weegt zwaarder dan het hele tarief. Bij nieuwbouw met vaste prijs en compleet dossier valt er juist weinig te winnen.

Het belangenconflict waar kopers over klagen

Twee bezwaren komen terug, en ze zijn allebei terecht.

De prikkel om u hoger te laten bieden. Werkt uw makelaar op courtage, dan wordt hij pas betaald als u koopt en verdient hij meer naarmate u meer betaalt. Kopers beschrijven advies dat gaandeweg opschuift richting "er nog iets overheen".

Drie manieren om die prikkel weg te nemen: een vast tarief, waarbij de beloning niet meebeweegt; beloning op onderhandelingsresultaat, waarbij hij de andere kant op beweegt; of een kantoor dat ook verkoopt en dus niet omzetafhankelijk is van úw aankoop. Geen garantie, maar het verandert de wiskunde.

Het naar binnen gekeerde netwerk. Kantoren zouden woningen bij voorkeur aan eigen aankoopklanten gunnen. Dat komt voor, en het is precies waarom "toegang tot ons netwerk" leeg kan zijn. Vraag hoeveel woningen er het afgelopen jaar aan eigen klanten zijn verkocht vóórdat ze op Funda stonden.

Wat u ook zonder aankoopmakelaar kunt regelen

Een deel van het werk koopt u los in.

• Een bouwkundige keuring bestelt u zelf voor een paar honderd euro. Het hoogste rendement per bestede euro.
• Waarderingstools als Walter Living en Calcasa geven een onderbouwde waarde-indicatie, zodat u niet blind biedt.
• VvE-stukken en de erfpachtakte vraagt u op bij de verkopend makelaar. Weten waar u op moet letten is het lastige deel, niet het verkrijgen.
• Kadaster en omgevingsloket zijn openbaar.

Wat u niet los inkoopt, is iemand die binnen tien minuten ziet dat een scheur in de achtergevel niet cosmetisch is. Hoe u het volledig zelf doet, staat in zelf een huis kopen zonder makelaar.

Veelgestelde vragen

Wat kost een aankoopmakelaar gemiddeld?
‍Meestal € 2.500 tot € 5.000 inclusief btw bij een vast tarief. Bij courtage is 1% tot 1,5% gangbaar, ofwel € 4.650 tot € 6.975 bij een Haagse woning van € 465.000.

Zijn er opstartkosten bij no cure no pay?
‍Vaak wel. No cure no pay slaat op de courtage, niet op een opstartvergoeding. Veel kantoren rekenen vooraf enkele honderden euro's die u niet terugkrijgt.

Gaat een aankoopmakelaar mee naar bezichtigingen?
‍Dat verschilt per kantoor en verklaart de grootste prijsverschillen. Goedkopere aanbieders leveren vaak alleen dossieronderzoek, biedadvies en contractcontrole.

Rekenen sommige makelaars 2% of meer?
Dat komt voor, maar is ongebruikelijk. In de praktijk ligt de maximale courtage tussen 1% en 1,5%, en werken de meeste kantoren met een vast tarief.

Zijn de kosten aftrekbaar van de belasting?
Nee. Makelaarscommissie is bij de aankoop niet aftrekbaar. Wél aftrekbaar zijn de financieringskosten: hypotheekadvies, de taxatie voor de lening, de NHG-aanvraag en de notariskosten voor de hypotheekakte.

Wilt u weten of begeleiding in uw situatie iets oplevert? Wij rekenen het vrijblijvend met u door, ook als u daarna besluit het zelf te doen. Neem contact met ons op.