Huis kopen: het stappenplan van oriëntatie tot sleutel

Een huis kopen duurt van eerste bezichtiging tot sleuteloverdracht doorgaans drie tot zes maanden. Het spannendste deel is veel korter: in Den Haag staat een woning gemiddeld 18 dagen te koop, en tussen uw bezichtiging en het moment waarop u moet bieden zitten vaak niet meer dan drie dagen.

De bestaande stappenplannen leggen netjes uit wat er gebeurt. Ze vertellen u niet wanneer het gebeurt, en dat is precies waar mensen op vastlopen.
Hieronder de negen stappen met de termijnen erbij, en wat u ál geregeld moet hebben voordat stap één begint.

Het stappenplan in het kort

1. Bepaal met behulp van een hypotheekadviseur wat u kunt lenen en hoeveel eigen geld u heeft
2. Breng uw woonwensen terug tot drie tot vier harde eisen
3. Regel uw begeleiding en uw keurder vóór de eerste bezichtiging
4. Bezichtig de woning, en vraag de stukken op
5. Breng een bod uit, met alle toepasbare voorbehouden
6. Onderteken de koopakte, en let op de drie dagen bedenktijd
7. Vraag de hypotheek aan en laat de woning taxeren
8. Laat de bouwkundige keuring uitvoeren
9. Eindinspectie, levering bij de notaris, ontvangst sleutel

Wat u moet regelen vóórdat u gaat bezichtigen

Dit is het deel dat in de meeste stappenplannen ontbreekt, en in een markt waarin woningen binnen 18 dagen weg zijn(gemiddelde Den Haag), is het bepalend.

• Een hypotheek adviesgesprek gevoerd. Niet berekend op een website, maar besproken met een adviseur. U wilt weten wat u leent én bij welke geldverstrekker dat het snelst rond komt.
• Uw eigen geld liquide. Reken op € 11.000 tot € 20.000 aan bijkomende kosten, afhankelijk van de starters vrijstelling.
  De volledige som staat in hoeveel geld heeft u nodig om een huis te kopen. Geld dat vaststaat op een depositorekening telt niet.
• Een bouwkundig keurder die binnen een week kan. Bel er twee, vraag naar de wachttijd. Een keuring die pas over drie weken kan, kost u de woning.
• Uw maximum bepaald. Schrijf het op voordat u emotioneel bij een woning betrokken raakt.

Stap 1: Bepaal wat u kunt lenen

Als vuistregel leent een huishouden gezamenlijk ongeveer 4,5 tot 5 keer het bruto jaarinkomen. Openstaande studieschuld, contractvorm, alimentatie en het energielabel van de woning wegen mee, dus laat het altijd doorrekenen.

Let in Den Haag op één grens. De NHG-grens is in 2026 € 470.000. Daaronder krijgt u rentekorting en een vangnet bij gedwongen verkoop, daarboven niet. Met een gemiddelde overbieding van 6,8% komt u boven die grens uit zodra de vraagprijs hoger is dan ongeveer € 440.000.

Stap 2: Breng uw wensen terug tot drie harde eisen

Filter niet op alles wat u leuk vindt. In een krappe markt loopt u dan langs woningen die met een kleine ingreep wél voldoen.
Bepaal drie dingen waar u niet vanaf wilt, bijvoorbeeld het aantal vierkante meters, de buurt en buitenruimte. De rest is onderhandelbaar met uzelf.

Zoekt u een wijk die bij u past, dan helpen onze wijkpagina's u wellicht bij het maken van een keuze.

Stap 3: Regel uw begeleiding

Overweeg een aankoopmakelaar, of besluit bewust dat u het zelf doet. Beide kan.

Een aankoopmakelaar kost meestal € 2.500 tot € 5.000 bij een vast tarief, of 1% tot 1,5% courtage. Wat u daarvoor krijgt en of het zich terugverdient, staat in wat kost een aankoopmakelaar.
Wilt u het zelf doen, lees dan zelf een huis kopen zonder makelaar, waarin staat wat u dan zelf moet regelen.

Stap 4: Bezichtig, en vraag de stukken op

Ga niet weg met alleen een goed gevoel. Vraag bij de verkoopmakelaar het volgende op, en doe dat direct na de bezichtiging:

• De vragenlijst van de verkoper, waarin gebreken en bijzonderheden staan vermeld
• De lijst van zaken, waarin staat wat blijft en wat meegaat
• De eigendomsakte, om te zien of er bijzondere bepalingen of erfdienstbaarheden gelden
• De erfpachtakte, als de woning op erfpacht staat
• Bij een appartement: de splitsingsakte, de laatste drie jaarrekeningen van de VvE, de notulen van de laatste twee ledenvergaderingen en het meerjarenonderhoudsplan
• Het energielabel

Krijgt u deze stukken niet vóór de biedingsdeadline, dan biedt u met een informatieachterstand. Dat mag, maar weet dan dat u het risico neemt.

Stap 5: Breng een bod uit

Een bod gaat over meer dan het bedrag. U bepaalt ook:

• De ontbindende voorwaarden. Financieringsvoorbehoud, voorbehoud van bouwkundige keuring, soms een voorbehoud van NHG.
• De opleveringsdatum. Soms belangrijker voor de verkoper dan een paar duizend euro extra.
• De hoogte van de waarborgsom, standaard 10% van de koopsom.

In Den Haag wordt gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs betaald. Hoe u dat percentage per wijk moet lezen, en wanneer u er juist onder moet blijven, staat in hoeveel overbieden in Den Haag en bieden op een huis in Den Haag.

Een bod zonder voorbehouden is aantrekkelijker voor de verkoper en gevaarlijker voor u. Valt de taxatie lager uit dan uw bod, dan moet u het verschil uit eigen zak betalen, of u bent in gebreke en verbeurt 10% van de koopsom.

Stap 6: De koopakte en de bedenktijd

Is uw bod geaccepteerd, dan stelt de verkoopmakelaar de koopovereenkomst op. Meestal ligt die er binnen één tot twee weken.

Na ondertekening door beide partijen heeft u als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd, waarvan minimaal twee werkdagen. Die termijn begint de dag nadat u een door beide partijen getekend exemplaar heeft ontvangen. Binnen die drie dagen kunt u zonder opgaaf van reden en zonder kosten van de koop af.

Lees in die drie dagen de akte regel voor regel. Let op de datum waarop het financieringsvoorbehoud verloopt en op de opleveringsdatum.

Stap 7: Hypotheek aanvragen en taxeren

Begin hier direct mee, niet na de bedenktijd. Uw financieringsvoorbehoud loopt meestal vier tot zes weken na ondertekening af, en in die periode moet een geldverstrekker uw complete dossier hebben beoordeeld.

De taxatie is het onderdeel met de meeste onzekerheid. De taxateur stelt de marktwaarde vast, en dat bedrag bepaalt wat u maximaal mag lenen. Komt de taxatie onder uw koopsom uit, dan betaalt u het verschil zelf of u roept uw financieringsvoorbehoud in.

Vergeet de waarborgsom of bankgarantie niet. Die termijn staat los in de akte en wordt regelmatig over het hoofd gezien.

Stap 8: De bouwkundige keuring

Plan die binnen uw voorbehoudstermijn, en bij voorkeur meteen. Bij een vooroorlogse Haagse woning is dit geen formaliteit. Vraag de keurder expliciet te kijken naar de fundering, het dak, de kozijnen en de elektra.

Een rapport dat € 30.000 aan achterstallig onderhoud aan het licht brengt, geeft u twee opties: heronderhandelen over de prijs, of de koop ontbinden op grond van uw voorbehoud. Beide kan alleen als het voorbehoud in de akte staat en de termijn nog loopt.

Stap 9: Eindinspectie, notaris, sleutel

Op de dag van de overdracht loopt u eerst door de woning. Controleer of alles er nog is zoals afgesproken in de lijst van zaken, of de woning leeg en bezemschoon is, en noteer de meterstanden.

Daarna tekent u bij de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris regelt de betaling aan de verkoper en de inschrijving in het Kadaster. Daarna krijgt u de sleutel.

De termijnen op een rij

• Van Funda tot verkocht: 18 dagen, het Haagse gemiddelde
• Van geaccepteerd bod tot koopakte: 1 tot 2 weken
• Bedenktijd na ondertekening: 3 dagen, waarvan minimaal 2 werkdagen
• Tot het financieringsvoorbehoud verloopt: 4 tot 6 weken na ondertekening
• Tot de waarborgsom of bankgarantie: meestal gelijk met de financieringstermijn
• Van koopakte tot overdracht bij de notaris: 2 tot 3 maanden
• Van eerste bezichtiging tot sleutel: 3 tot 6 maanden

De verkooptijd van 18 dagen is een Haags gemiddelde. De overige termijnen zijn gangbaar, maar staan niet vast: ze worden per koopovereenkomst afgesproken. Controleer ze altijd in uw eigen akte.

Drie momenten waarop een Haagse koop misgaat

De VvE-stukken worden te laat opgevraagd. U biedt, uw bod wordt geaccepteerd, en pas daarna blijkt dat de vereniging over twee jaar het dak vervangt zonder reserve. Bij een pand met acht appartementen kan dat € 15.000 per eigenaar zijn. Vraag de stukken op vóór het bod, niet erna.

De erfpachtcanon wordt over het hoofd gezien. Ongeveer de helft van het Haagse vastgoed staat op erfpachtgrond, verdeeld over zo'n 75.000 contracten. Is de canon eeuwigdurend afgekocht, dan verandert er niets aan uw maandlasten. Loopt er nog een verplichting, of gaat het om particuliere erfpacht, dan kan dat aanzienlijk uitmaken. Lees erfpacht in Den Haag.

De verbouwplannen blijken niet te mogen. De dakopbouw die u had bedacht, of de uitbouw achter, past niet binnen het bestemmingsplan of het beschermd stadsgezicht. Check dat vóór het bod, niet na de sleutel. In bestemmingsplan Den Haag staat hoe u dat opzoekt.

Veelgestelde vragen over het stappenplan

Hoelang duurt het kopen van een huis?

Van eerste bezichtiging tot sleutel doorgaans drie tot zes maanden. Tussen ondertekening van de koopakte en de overdracht zitten meestal twee tot drie maanden.

Hoeveel bedenktijd heb ik na het tekenen van de koopakte?

Drie dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. De termijn start de dag nadat u een door beide partijen getekend exemplaar heeft ontvangen.

Wanneer moet mijn financiering rond zijn?

Dat staat in uw koopakte, meestal vier tot zes weken na ondertekening. Lukt het niet, vraag dan tijdig om uitstel; wacht niet tot de laatste dag.

Wat gebeurt er als de taxatie lager uitvalt dan mijn bod?

Het verschil is niet financierbaar en betaalt u uit eigen middelen. Heeft u een financieringsvoorbehoud, dan kunt u de koop ontbinden.

Moet ik een waarborgsom betalen?

Meestal ja, standaard 10% van de koopsom, te storten bij de notaris of te vervangen door een bankgarantie van uw geldverstrekker.

Welke stappen kan ik zelf doen zonder makelaar?

In principe kunt u allen stappen alleen ondernemen. Zie zelf een huis kopen zonder makelaar voor wat u dan zelf moet regelen en waar het risico zit.

Wat kost het hele traject aan bijkomende kosten?

Reken op 4% tot 6% van de koopsom bij bestaande bouw, en ongeveer 2% bij nieuwbouw. De uitwerking staat in hoeveel geld heeft u nodig om een huis te kopen.

Loopt u vast op een van deze stappen, of wilt u dat iemand meekijkt vóórdat u biedt? Wij nemen het dossier met u door, ook als u het traject verder zelf afmaakt.
‍Neem contact op of lees hoe wij werken als aankoopmakelaar in Den Haag.