Makelaarskosten en courtage: wat kost een makelaar bij verkoop?

Het korte antwoord: een verkoopmakelaar in Nederland rekent doorgaans 0,9% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs, of een vast tarief dat meestal tussen de €3.000 en €6.000 ligt, inclusief btw.
Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 komt dat bij courtage neer op grofweg €5.000 tot €8.400, inclusief btw en exclusief eventuele opstartkosten.

Maar de courtage is maar de helft van het verhaal. Wat veel huiseigenaren over het hoofd zien: de juiste makelaar verdient zichzelf vaak terug door een hogere verkoopprijs en een kortere verkooptijd.
In dit artikel leest u precies uit welke onderdelen de makelaarskosten bij verkoop bestaan, hoe de modellen werken, en hoe u de werkelijke prijs-kwaliteitverhouding beoordeelt, toegespitst op de Haagse markt.

De twee kostenmodellen: courtage of vast tarief

Vrijwel elke verkoopmakelaar werkt met één van twee modellen.

1. Courtage (percentage van de verkoopprijs). U betaalt een afgesproken percentage over de uiteindelijke verkoopprijs. In Nederland ligt dit doorgaans tussen 0,9% en 1,5%, afhankelijk van de regio, de woning en de dienstverlening. Het voordeel: de makelaar heeft een direct financieel belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, uw belangen lopen dus gelijk op. Hoe hoger hij uw woning verkoopt, hoe meer u beiden overhoudt.

2. Vast tarief (fixed fee). U betaalt een vooraf vastgesteld bedrag, ongeacht de verkoopprijs. Dit ligt meestal tussen €3.000 en €6.000, inclusief btw. Voordeel: vooraf volledige zekerheid over de kosten. Nadeel: de prikkel om de laatste tienduizenden euro's eruit te onderhandelen is kleiner, omdat de beloning niet meestijgt met de opbrengst.

Welk model het beste bij u past, hangt af van uw woning en situatie. Wij bespreken dit graag persoonlijk, zodat u vooraf precies weet waar u aan toe bent.

Wat is een gemiddelde courtage voor een makelaar?

De gemiddelde courtage van een makelaar ligt in Nederland tussen de 0,9% en 1,5% van de verkoopprijs. In grote steden zoals Den Haag zit het percentage vaak aan de onderkant van die bandbreedte, omdat de woningwaardes hoger liggen en woningen sneller verkopen: gemiddeld binnen 18 dagen.

Let bij het vergelijken van percentages op één ding: staat het bedrag inclusief of exclusief btw? Over makelaarsdiensten betaalt u 21% btw, en dat maakt op een courtage van enkele duizenden euro's een fors verschil. In dit artikel noemen wij daarom alle bedragen inclusief btw.

Waaruit bestaan de makelaarskosten bij verkoop van uw woning?

Een veelgemaakte fout is appels met peren vergelijken. Een laag tarief bij de ene makelaar kan duurder uitpakken dan een hoger tarief bij de andere, afhankelijk van wat is inbegrepen. Vraag altijd na wat de courtage dekt. Doorgaans inbegrepen:

• waardebepaling en verkoopstrategie;
• professionele fotografie en (steeds vaker) styling-advies;
• de Funda-plaatsing en presentatietekst;
• bezichtigingen en de volledige onderhandeling;
• begeleiding tot en met de overdracht bij de notaris.

Wat er niet altijd in zit, en waar verrassingen ontstaan:

• Opstartkosten / intrekkingskosten: sommige makelaars rekenen een bedrag vooraf, of kosten als u de verkoop tussentijds stopt.
• Advertentiekosten: extra promotie buiten de standaard Funda-plaatsing.
• Een verplicht energielabel: sinds 2021 nodig om te mogen verkopen.
• Eventuele professionele video of 3D-plattegronden.

Wij leggen vooraf helder vast wat wél en niet is inbegrepen, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan. Alle overige kosten bij de verkoop, van notaris tot energielabel, vindt u in ons overzicht kosten bij verkoop van uw woning.

Opstartkosten makelaar: wat krijgt u ervoor?

Veel makelaars rekenen naast de courtage eenmalige opstartkosten, doorgaans enkele honderden euro's. Die voelen soms als een drempel, maar er staat concreet werk tegenover: voordat uw woning online staat, is er al een waardebepaling gedaan, zijn er professionele foto's en plattegronden gemaakt, is de verkooptekst geschreven en staat de presentatie op Funda en de eigen kanalen van de makelaar.

Dat voorwerk bepaalt in belangrijke mate de eerste indruk, en daarmee het aantal bezichtigingen in de eerste, beslissende weken. Vraag daarnaast altijd naar de intrekkingskosten: wat betaalt u als u de verkoop tussentijds stopt of overstapt naar een andere makelaar?

Rekenvoorbeeld: Den Haag, woning van €465.000

Ter illustratie, op basis van de gemiddelde Haagse koopsom in 2026. (Indicatief; alle bedragen inclusief btw.)

• Courtage 1,0%: circa €5.630
• Courtage 1,25%: circa €7.030
• Courtage 1,5%: circa €8.440
• Vast tarief: ongeacht de verkoopprijs, €3.000 tot €6.000

Reken bovenop deze bedragen eventuele opstartkosten. Bij een vast tarief weet u het bedrag vooraf. Bij courtage stijgt het mee met de opbrengst, maar dat geldt ook voor wat u zelf overhoudt.

De belangrijkste vraag: verdient een makelaar zichzelf terug?

Hier draaien we het verhaal om. Kijk niet alleen naar de kosten, maar naar wat u netto overhoudt. Een makelaar die €2.000 goedkoper is maar uw woning €20.000 lager verkoopt, is geen besparing. Het is een verlies van €18.000.

Uit marktdata blijkt dat de best presterende makelaars in Den Haag woningen gemiddeld circa 3,7% hoger verkopen dan het gemiddelde.
Op een woning van €465.000 is dat ruim €17.000 extra: een veelvoud van het verschil in courtage. Daarnaast verkopen sterke makelaars sneller: in Den Haag ligt de gemiddelde verkooptijd op 18 dagen, tegen 29 dagen landelijk, wat dubbele woonlasten en onzekerheid beperkt.

De juiste vraag is dus niet “wat is de goedkoopste makelaar?”, maar “welke makelaar levert mij de hoogste netto-opbrengst op?”. Hoe het volledige traject verloopt, van waardebepaling tot overdracht, leest u in ons stappenplan huis verkopen in Den Haag.

Waar let u op bij het vergelijken van makelaars?

• Vraag een gespecificeerde offerte, inclusief btw. Zo ziet u wat inbegrepen is, vergelijkt u geen bedragen exclusief met bedragen inclusief btw, en voorkomt u verrassingen achteraf.
• Vergelijk op netto-opbrengst, niet op courtage alleen. Vraag naar gerealiseerde verkoopprijzen en verkooptijden in uw wijk.
• Let op opstart- en intrekkingskosten. Wat betaalt u als de woning onverhoopt niet verkoopt?
• Kies lokale expertise. Een makelaar die dagelijks in uw wijk verkoopt, kent de juiste vraagprijs en de juiste kopers. Zie ook: Wat is mijn huis waard in Den Haag?
• Beoordeel de presentatie. Goede fotografie en styling verdienen zich terug in de verkoopprijs.

Wat kost de verkoop van uw woning bij HAYMAN?

Wij rekenen een vast courtagepercentage inclusief btw, en u betaalt dat alleen bij een succesvolle verkoop. Verkoopt uw woning niet, dan bent u ons niets verschuldigd. Besluit u onderweg te stoppen, dan ook niet: annulerings- of intrekkingskosten kennen wij niet.

Daarnaast betaalt u eenmalig opstartkosten. Daarvoor regelen wij het voorwerk: een gecertificeerde NEN 2580-meting, professionele fotografie, een 4K videotour, 2D plattegronden, drone- en luchtfotografie, en een volledig verkoopstrategierapport dat u ontvangt voordat de woning online gaat.

Wat dat in uw geval kost, krijgt u van ons in een gespecificeerde offerte inclusief btw. Daar zit geen verplichting aan vast, en u weet dan ook precies wat u netto overhoudt. Neem vrijblijvend contact op.

Veelgestelde vragen over makelaarskosten

Wat kost een makelaar gemiddeld bij de verkoop van een huis?
In Nederland rekent een verkoopmakelaar doorgaans 0,9% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs, of een vast tarief tussen circa €3.000 en €6.000 inclusief btw. Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 komt courtage neer op grofweg €5.000 tot €8.400 inclusief btw, exclusief eventuele opstartkosten.

Wat is het verschil tussen courtage en makelaarskosten?
Makelaarskosten is het totaalplaatje: opstartkosten, courtage en eventuele extra's zoals advertenties of een energielabel. Courtage is daarbinnen de succesafhankelijke vergoeding die u alleen bij een geslaagde verkoop betaalt.

Wanneer betaalt u de courtage?
Bij de juridische overdracht van de woning bij de notaris. De notaris verrekent het bedrag meestal direct met de verkoopopbrengst. Opstartkosten betaalt u doorgaans wel bij de start van de verkoop.

Is courtage onderhandelbaar?
Vaak wel. Het percentage hangt af van de woning, de regio en de dienstverlening. Belangrijker dan een zo laag mogelijk percentage is wat u netto overhoudt: een makelaar die hoger verkoopt, verdient een hogere courtage ruimschoots terug.

Betaal ik makelaarskosten ook als mijn huis niet verkocht wordt?
Dat hangt af van de afspraken. Sommige makelaars rekenen opstart- of intrekkingskosten, andere werken op basis van “no cure, no pay”. Vraag dit altijd vooraf na en laat het schriftelijk vastleggen. Bij ons betaalt u geen courtage als de woning niet verkoopt, en wij kennen geen intrekkingskosten.

Wat is het verschil tussen courtage en een vast tarief?
Bij courtage betaalt u een percentage van de verkoopprijs, waardoor de makelaar belang heeft bij een hoge opbrengst. Bij een vast tarief betaalt u een vooraf bekend bedrag, ongeacht de verkoopprijs: meer zekerheid vooraf, maar zonder prijsprikkel.

Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
De makelaarskosten bij verkoop van uw eigen woning zijn in de regel niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ze tellen wel mee als verkoopkosten en verlagen daarmee uw fiscale overwaarde voor de bijleenregeling, wat gunstig kan uitpakken bij een volgende aankoop. Hoe dat werkt, leest u in belasting bij verkoop van uw huis. Bij verkoop van een verhuurd of zakelijk pand kan dit anders liggen; raadpleeg hiervoor uw belastingadviseur.