Wat kost een makelaar bij verkoop?

Het korte antwoord: een verkoopmakelaar in Nederland rekent doorgaans 0,9% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs, of een vast tarief dat meestal tussen de €2.500 en €5.000 ligt.
Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 komt dat bij courtage neer op grofweg €4.200 tot €7.000 (excl. btw en eventuele opstartkosten).

Maar de courtage is maar de helft van het verhaal. Wat veel huiseigenaren over het hoofd zien: de juiste makelaar verdient zichzelf vaak terug door een hogere verkoopprijs en een kortere verkooptijd.
In dit artikel leest u precies welke kosten er zijn, hoe de modellen werken, en hoe u de werkelijke prijs-kwaliteitverhouding beoordeelt — toegespitst op de Haagse markt.

De twee kostenmodellen: courtage of vast tarief

Vrijwel elke verkoopmakelaar werkt met één van twee modellen.

1. Courtage (percentage van de verkoopprijs). U betaalt een afgesproken percentage over de uiteindelijke verkoopprijs. In Nederland ligt dit doorgaans tussen 0,9% en 1,5%, afhankelijk van de regio, de woning en de dienstverlening. Het voordeel: de makelaar heeft een direct financieel belang bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs — uw belangen lopen gelijk op. Hoe hoger hij uw woning verkoopt, hoe meer u beiden overhoudt.

2. Vast tarief (fixed fee). U betaalt een vooraf vastgesteld bedrag, ongeacht de verkoopprijs. Dit ligt meestal tussen €2.500 en €5.000. Voordeel: vooraf volledige zekerheid over de kosten. Nadeel: de prikkel om de laatste tienduizenden euro’s eruit te onderhandelen is kleiner, omdat de beloning niet meestijgt met de opbrengst.

Welk model het beste bij u past, hangt af van uw woning en situatie. Bij HAYMAN bespreken we dit graag persoonlijk, zodat u vooraf precies weet waar u aan toe bent.

Wat zit er in de courtage inbegrepen, en wat niet?

Een veelgemaakte fout is appels met peren vergelijken. Een laag tarief bij de ene makelaar kan duurder uitpakken dan een hoger tarief bij de andere, afhankelijk van wat is inbegrepen. Vraag altijd na wat de courtage dekt. Doorgaans inbegrepen:

• waardebepaling en verkoopstrategie;
• professionele fotografie en (steeds vaker) styling-advies;
• de Funda-plaatsing en presentatietekst;
• bezichtigingen en de volledige onderhandeling;
• begeleiding tot en met de overdracht bij de notaris.

Wat er niet altijd in zit — en waar verrassingen ontstaan:

• Opstartkosten / intrekkingskosten: sommige makelaars rekenen een bedrag vooraf, of kosten als u de verkoop tussentijds stopt.
• Advertentiekosten: extra promotie buiten de standaard Funda-plaatsing.
• Een verplicht energielabel: sinds 2021 nodig om te mogen verkopen.
• Eventuele professionele video of 3D-plattegronden.

Bij HAYMAN leggen we vooraf helder vast wat wél en niet is inbegrepen, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan.

Rekenvoorbeeld: Den Haag, woning van €465.000

Ter illustratie, op basis van de gemiddelde Haagse koopsom in 2026. (Tarieven indicatief, excl. 21% btw.)

KostenmodelBerekeningIndicatieve kostenCourtage 1,0%1,0% ×€465.000€4.650Courtage 1,25%1,25% ×€465.000€5.813Courtage 1,5%1,5% ×€465.000€6.975Vast tariefongeacht prijs€2.500 –€5.000

Reken bovenop deze bedragen eventuele opstartkosten en de 21% btw. Bij een vast tarief weet u het bedrag vooraf; bij courtage stijgt het mee met de opbrengst — maar dat geldt ook voor wat u zelf overhoudt.

De belangrijkste vraag: verdient een makelaar zichzelf terug?

Hier draaien we het verhaal om. Kijk niet alleen naar de kosten, maar naar wat u netto overhoudt. Een makelaar die €2.000 goedkoper is maar uw woning €20.000 lager verkoopt, is geen besparing — het is een verlies van €18.000.

Uit marktdata blijkt dat de best presterende makelaars in Den Haag woningen gemiddeld circa 3,7% hoger verkopen dan het gemiddelde.
Op een woning van €465.000 is dat ruim €17.000 extra: een veelvoud van het verschil in courtage. Daarnaast verkopen sterke makelaars sneller: in Den Haag ligt de gemiddelde verkooptijd op 18 dagen, tegen 29 dagen landelijk, wat dubbele woonlasten en onzekerheid beperkt.

De juiste vraag is dus niet “wat is de goedkoopste makelaar?”, maar “welke makelaar levert mij de hoogste netto-opbrengst op?”.

Waar let u op bij het vergelijken van makelaars?

• Vraag een gespecificeerde offerte. Zo ziet u wat inbegrepen is en voorkomt u verrassingen achteraf.
• Vergelijk op netto-opbrengst, niet op courtage alleen. Vraag naar gerealiseerde verkoopprijzen en verkooptijden in uw wijk.
• Let op opstart- en intrekkingskosten. Wat betaalt u als de woning onverhoopt niet verkoopt?
• Kies lokale expertise. Een makelaar die dagelijks in uw wijk verkoopt, kent de juiste vraagprijs en de juiste kopers. Zie ook: Wat is mijn huis waard in Den Haag?
• Beoordeel de presentatie. Goede fotografie en styling verdienen zich terug in de verkoopprijs.

Wat kost de verkoop van uw woning bij HAYMAN?

Omdat elke woning en elke situatie anders is, stellen wij geen standaardtarief voorop. Wat u betaalt, hangt af van uw woning, uw wensen en de gewenste dienstverlening — en dat bespreken we liever persoonlijk dan via een prijslijst.

Wilt u precies weten wat de verkoop van uw woning bij HAYMAN kost — en, belangrijker, wat u er netto aan overhoudt? Tijdens een vrijblijvend gesprek geven we u een helder, gespecificeerd overzicht. Geen verrassingen achteraf. Neem vrijblijvend contact op.

Veelgestelde vragen

Wat kost een makelaar gemiddeld bij de verkoop van een huis?
In Nederland rekent een verkoopmakelaar doorgaans 0,9% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs, of een vast tarief tussen circa €2.500 en €5.000. Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 komt courtage neer op grofweg €4.200 tot €7.000, exclusief btw en eventuele opstartkosten.

Is courtage onderhandelbaar?
Vaak wel. Het percentage hangt af van de woning, de regio en de dienstverlening. Belangrijker dan een zo laag mogelijk percentage is wat u netto overhoudt: een makelaar die hoger verkoopt, verdient een hogere courtage ruimschoots terug.

Betaal ik makelaarskosten ook als mijn huis niet verkocht wordt?
Dat hangt af van de afspraken. Sommige makelaars rekenen opstart- of intrekkingskosten, andere werken op basis van “no cure, no pay”. Vraag dit altijd vooraf na en laat het schriftelijk vastleggen.

Wat is het verschil tussen courtage en een vast tarief?
Bij courtage betaalt u een percentage van de verkoopprijs, waardoor de makelaar belang heeft bij een hoge opbrengst. Bij een vast tarief betaalt u een vooraf bekend bedrag, ongeacht de verkoopprijs — meer zekerheid vooraf, maar zonder prijsprikkel.

Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
De makelaarskosten bij verkoop van uw eigen woning zijn in de regel niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Bij verkoop van een verhuurd of zakelijk pand kan dit anders liggen; raadpleeg hiervoor uw belastingadviseur.