Kosten bij de verkoop van uw woning: dit betaalt u als verkoper

Het korte antwoord: reken bij de verkoop van uw woning op 1,3% tot 1,6% van de verkoopprijs aan kosten. Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 is dat circa €6.000 tot €7.400, inclusief btw.
De grootste post is de makelaar, gevolgd door kleinere maar verplichte posten zoals het energielabel en de doorhaling van uw hypotheek bij de notaris.

Goed om direct te weten: de bekende “kosten koper” zijn niet voor u. De overdrachtsbelasting en de leveringsakte betaalt de koper.
In dit artikel zetten we alle kosten bij de verkoop van uw woning op een rij, ziet u welke posten verplicht en welke optioneel zijn, en rekenen we het door.

Alle kosten bij verkoop van uw woning op een rij

Dit zijn de zeven posten waar u als verkoper mee te maken kunt krijgen:

• Makelaarskosten: courtage plus eventuele opstartkosten. Veruit de grootste post.
• Energielabel: verplicht, al bij het adverteren van de woning.
• Notariskosten voor de verkoper: de doorhaling (royement) van uw hypotheek.
• Presentatie en styling: optioneel, maar verdient zich vaak terug.
• Bouwkundige keuring vooraf: optioneel; neemt twijfel bij kopers weg.
• Boeterente of aflosvergoeding: alleen in specifieke hypotheeksituaties.
• Verhuizing en oplevering: de post die vrijwel iedereen vergeet te begroten.

Hieronder lopen we ze langs.

De grootste post: makelaarskosten

Een verkoopmakelaar rekent doorgaans 0,9% tot 1,5% courtage over de verkoopprijs, of een vast tarief tussen circa €2.500 en €5.000, vaak aangevuld met eenmalige opstartkosten. Let bij het vergelijken altijd op wat is inbegrepen en of bedragen inclusief of exclusief 21% btw zijn; niet elke makelaar communiceert inclusief.

Hoe de modellen precies werken, wat een gemiddelde courtage is en waar u op let bij het vergelijken, leest u in ons artikel makelaarskosten en courtage bij verkoop.

Notariskosten: wat betaalt de verkoper?

De notaris wordt gekozen én betaald door de koper; de leveringsakte en de overdrachtsbelasting vallen onder “kosten koper”. Voor u als verkoper blijft één post over: het royement, de officiële doorhaling van uw hypotheek in het Kadaster. Reken daarvoor op circa €300 tot €400 per door te halen hypotheek.

Energielabel en verplichte documenten

Zonder geldig energielabel mag u uw woning niet te koop zetten; het label moet al in de advertentie staan. Een nieuw label kost voor de meeste woningen circa €300 tot €400 en is tien jaar geldig. Ontbreekt het, dan riskeert u als particuliere verkoper een boete van €550.

Belangrijker nog dan de kosten: een correct vastgesteld label kan de verkoopprijs flink verhogen. Veel Haagse woningen dragen een te laag label door ontbrekende bewijslast. Hoe u dat vóór de verkoop herstelt, leest u in energielabel te laag? Zo verhoogt u het.

Dit kunnen wij bovendien voor u verzorgen via onze partner HAYMAN Media: bij het verstrekken van een verkoopopdracht ontvangt u tot wel 20% korting op uw energielabel.

Optioneel maar vaak lonend: presentatie en keuring

Verkoopstyling en fotografie. Zit fotografie niet in de opstartkosten van uw makelaar, reken dan op een aparte post. Styling-advies kost enkele honderden euro's; bij een leegstaande of drukke woning verdient dat zich in de eerste, beslissende weken terug.

Bouwkundige keuring vooraf. Voor circa €460 tot €550 laat u de woning vooraf keuren. Kopers hoeven dan geen voorbehoud van keuring meer op te nemen, wat biedingen zekerder en vaak hoger maakt. Bij oudere Haagse panden met bekende aandachtspunten, zoals funderingen, kan dit net het verschil maken.

Boeterente: de situationele kostenpost

Lost u uw hypotheek af zonder dat u een nieuwe woning koopt, of sluit u over naar een andere geldverstrekker zonder gebruik van de meeneemregeling, dan kan de bank een vergoeding voor vervroegd aflossen rekenen. Bij verhuizing met dezelfde geldverstrekker en meeneemregeling speelt dit meestal niet.

De bedragen lopen sterk uiteen; laat dit vóór de verkoopbeslissing doorrekenen door uw hypotheekadviseur.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij verkoop?

Kort en eerlijk: de verkoopkosten van uw eigen woning, inclusief de makelaarskosten, zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Ze zijn fiscaal wel relevant: verkoopkosten verlagen uw fiscale overwaarde, en daarmee het bedrag dat u volgens de bijleenregeling in een volgende woning moet inbrengen.

Hoe de bijleenregeling en box 3 precies werken na de verkoop, leest u in belasting bij verkoop van uw huis.

Rekenvoorbeeld: kosten bij een Haagse woning van €465.000

Ter illustratie, op basis van de gemiddelde Haagse koopsom in 2026. (Indicatief; alle bedragen inclusief btw.)

• Courtage 1%: 1% × €465.000 = €4.650
• Opstartkosten makelaar: €500 tot €700
• Energielabel: circa €300 tot €400
• Royement notaris: circa €300
• Totaal: circa €5.750 tot €6.050

Dat is zo'n 1,25% van de verkoopprijs; bij een gangbaar courtagepercentage van 1,2% tot 1,5% komt u uit op de eerder genoemde 1,3% tot 1,6%. Zet dit af tegen de opbrengstkant: de best presterende makelaars in Den Haag verkopen gemiddeld circa 3,7% hoger, ruim €17.000 op deze woning. De kosten van een goede verkoop zijn dus zelden het probleem; een matige verkoopprijs is dat wel.

Zo houdt u de verkoopkosten in de hand

• Vraag elke offerte inclusief btw en volledig gespecificeerd op. Alleen zo vergelijkt u eerlijk.
• Regel het energielabel vroeg, en laat het goed vaststellen. Dat voorkomt de boete én levert vaak verkoopwaarde op.
• Check de boeterente vóór u de verkoop start, niet erna. De timing van verkopen en aflossen kan honderden tot duizenden euro's schelen.
• Reken in netto-opbrengst. Besparen op presentatie of begeleiding kost aan de opbrengstkant vaak een veelvoud.

Wat kost de verkoop via HAYMAN?

Bij HAYMAN werkt u altijd met een vast courtagepercentage, inclusief btw en volledig op basis van no cure, no pay: verkoopt uw woning niet, dan betaalt u geen courtage. Annulerings- of intrekkingskosten kennen wij niet. Voor de opstartkosten hanteren we twee transparante pakketten, Basis (€600) en Premium (€750), zodat u vooraf exact weet welke directe kosten u maakt.

Wilt u weten wat de verkoop van uw woning kost én opbrengt? Begin met een vrijblijvende waardebepaling of plan een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen over de kosten bij verkoop

Wat kost het verkopen van een huis gemiddeld?
Reken op 1,3% tot 1,6% van de verkoopprijs, inclusief btw. Voor een gemiddelde Haagse woning van €465.000 is dat circa €6.000 tot €7.400, waarvan de makelaarskosten het grootste deel vormen.

Welke kosten zijn voor de verkoper en welke voor de koper?
De koper betaalt de “kosten koper”: de overdrachtsbelasting en de leveringsakte bij de notaris. U betaalt als verkoper de makelaarskosten, het energielabel, het royement van uw hypotheek en eventuele presentatie- of keuringskosten.

Betaal ik als verkoper overdrachtsbelasting?
Nee. De overdrachtsbelasting is voor rekening van de koper.

Zijn de kosten bij verkoop van een woning aftrekbaar?
Nee, verkoopkosten van de eigen woning zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Ze verlagen wel uw fiscale overwaarde voor de bijleenregeling, wat bij een volgende aankoop gunstig kan uitpakken.

Welke notariskosten betaalt de verkoper?
Alleen het royement: de doorhaling van uw hypotheek in het Kadaster, circa €300 tot €400 per hypotheek. De leveringsakte betaalt de koper.

Wat kost een energielabel?
Voor de meeste woningen circa €300 tot €400, tien jaar geldig. Het label is verplicht vanaf het moment dat u de woning adverteert.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen fiscaal advies. Laat uw specifieke situatie toetsen door uw hypotheekadviseur of een fiscalist.