Bod onder de vraagprijs: accepteren, tegenbod doen of wachten?

Oct 9, 2026

Bod onder de vraagprijs: accepteren, tegenbod doen of wachten?

Een bod onder de vraagprijs vraagt om een afweging: looptijd, belangstelling, uw planning en wat een tegenbod juridisch betekent.



Of u een bod onder de vraagprijs zou moeten accepteren hangt af van drie dingen: hoe lang uw woning al te koop staat, hoeveel concrete belangstelling er getoond is en hoeveel tijd u zelf heeft. Een tegenvoorstel doen kan altijd, maar met een tegenbod vervalt het bod dat er ligt. En natuurlijk is wachten ook een keuze, met een eigen risico voor de opbrengst.

Dat verkopers deze afweging nu vaker maken, blijkt uit de cijfers. In het tweede kwartaal van 2026 werd volgens Huispedia 22,5% van de woningen onder de vraagprijs verkocht, tegen 21,5% een kwartaal eerder. Tegelijk ging 70,5% nog boven de vraagprijs weg. De markt is dus niet compleet omgeslagen, maar ze blijkt per woning wel minder voorspelbaar.

De vraagprijs is een uitnodiging, geen belofte

Een vraagprijs is juridisch gezien geen aanbod, maar een uitnodiging om te onderhandelen. Dat bepaalde de Hoge Raad in 1981, en zo legt ook het Juridisch Loket het uit. U hoeft als verkoper geen enkel bod te accepteren, ook niet een bod op de vraagprijs. De koper mag omgekeerd elk bedrag bieden. Een bod onder de vraagprijs moet daarom niet gezien worden als een belediging, maar het begin van een gesprek.

Een lager bod zegt vaak meer over de koper dan over uw woning. De hypotheekrente steeg in september 2026 snel: volgens Van Bruggen ging de gemiddelde tienjaarsrente met NHG in één week tijd van 4,22% naar 4,38%. Voor kopers die tot hun maximum lenen, scheelt dat al snel duizenden euro's leenruimte. Vraag daarom altijd hoe het bod is opgebouwd en welke voorwaarden erbij horen.

Vier vragen voordat u beslist

Hoe lang staat uw woning al te koop?

Een eerste bod na drie weken weegt anders dan een eerste bod na drie maanden. Volgt er een prijsverlaging, dan verandert ook de onderhandeling. Huispedia zag dat woningen met een verlaagde vraagprijs in het tweede kwartaal dit jaar gemiddeld maar 3,2% werden overboden, en dat 31,2% zelfs onder de nieuwe vraagprijs weg ging. Tijd werkt in deze markt zelden in het voordeel van de verkoper. Daarnaast wordt een woning die al langere tijd (> 1-2 maanden) te koop staat vaak gezien als een woning waar vast 'iets mis mee is'.

Hoeveel concrete belangstelling is er?

Het aantal bezichtigingen zegt iets, maar tweede bezichtigingen en vragen over de koopovereenkomst zeggen meer. Komt er na een volle eerste week één bod binnen, dan is dat iets anders dan één bod na twee rustige bezichtigingen. Bespreek met uw makelaar wie er nog serieus kijkt en of die partijen een bod hebben aangekondigd. Indien er vanuit de kandidaten nog geen signaal is van verdere belangstelling is een proactieve makelaar die ze opnieuw benaderd een enorme meerwaarde.

Wat is uw eigen planning?

Heeft u al een andere woning gekocht, dan wordt zekerheid meer waard. Dubbele woonlasten tellen namelijk snel op, en een koper die kan leveren wanneer het u uitkomt, geeft u tijd en rust. Wie geen haast heeft, kan een bod rustiger afwegen. Zet daarom uw eigen data naast het bod: wanneer moet u verhuizen, en wat kost elke extra maand?

Wat zit er naast de prijs in het bod?

Een bod is meer dan een bedrag. Kijk naar het voorbehoud van financiering, een eventuele bouwkundige keuring en de gewenste overdrachtsdatum. Een koper die zonder voorbehoud afhaakt, betaalt volgens het Juridisch Loket vaak een boete van 10% van de koopprijs. Een iets lager bod met weinig voorwaarden kan daardoor zekerder zijn dan een hoger bod met veel voorwaarden.

Wat er gebeurt als u een tegenbod doet

Een tegenbod geldt juridisch als een nieuw aanbod én als verwerping van het bod van de koper. Dat staat in artikel 6:225 van het Burgerlijk Wetboek, en een verworpen aanbod vervalt. De koper mag op uw tegenbod ingaan, maar hoeft niet terug naar zijn eerste bedrag als u dat later alsnog wilt accepteren. Overleg dus voordat u reageert.

Voor de koper is een koop pas bindend als die schriftelijk is vastgelegd. Na ontvangst van de getekende koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd, de verkoper niet. Zo staat het in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Houd daar rekening mee als u andere geïnteresseerden laat weten dat de woning onder bod is.

Roerende zaken als onderhandelingsruimte

Soms vraagt een koper om zaken als raamdecoratie, een kast of verlichting. Op maat gemaakte raamdecoratie past zelden in een volgende woning, dus voor u is die vaak weinig waard en voor de koper juist veel. Zulke zaken kunnen een klein prijsverschil overbruggen. Leg in de koopovereenkomst vast welke zaken achterblijven en welke u meeneemt.

Wanneer wachten wel verstandig is

Wachten kan verstandig zijn als het bod heel vroeg komt, er nog bezichtigingen gepland staan of andere partijen een bod hebben aangekondigd. Het blijft een keuze met risico. Blijft een tweede bod uit, dan kan een later bod lager uitvallen. En stijgt de rente verder, dan krimpt de leenruimte van kopers. Weeg dat af tegen wat u met wachten wint.

Zo helpen wij u bij een bod

Een bod beoordeelt u aan de hand van de recente verkopen in uw buurt en de reacties op uw woning ernaast. Wij stellen bij aanvang van de verkoopopdracht een gedetailleerd verkoopadviesrapport voor u op, waarin u referentie transacties vind van soortgelijke woningen. Dit adviesrapport is geen garantie, maar biedt u wel het nodige inzicht in de status van de markt in uw buurt waarmee u de juiste verwachtingen kunt stellen. Lees meer over onze begeleiding bij de verkoop van uw woning, of plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan het Anna Paulownaplein, of indien gewenst via een videocall.

Koopt u zelf ook een woning? Dan staat u aan twee kanten van de tafel tegelijk, en dan helpt het als iemand met u meekijkt. Lees wat een aankoopmakelaar die met u meekijkt voor u doet, en hoe u zelf een bod onderbouwt in ons artikel over bieden in Den Haag. U beslist altijd zelf wat u met het advies doet.

Veelgestelde vragen

Moet ik een bod onder de vraagprijs accepteren?

Nee. Een vraagprijs is een uitnodiging om te onderhandelen en geen aanbod, dus u bent nooit verplicht een bod te accepteren. Ook een bod op of boven de vraagprijs mag u afwijzen. Of accepteren verstandig is, hangt af van hoe lang uw woning te koop staat, hoeveel belangstelling er is en hoeveel tijd u zelf heeft.

Vervalt een bod als ik een tegenbod doe?

Ja. Een tegenbod geldt volgens artikel 6:225 BW als een nieuw aanbod én als verwerping van het bod van de koper, en een verworpen aanbod vervalt. De koper kan op uw tegenbod ingaan, maar hoeft niet terug naar zijn eerste bod. Wilt u het bod niet kwijtraken, overleg dan eerst met uw makelaar voordat u reageert.

Is een mondelinge afspraak over de prijs bindend?

Voor de koper nog niet. Koopt een particulier een woning, dan moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. Na ontvangst van de getekende koopovereenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd; de verkoper heeft die niet. Pas daarna is de koop voor de koper definitief, afgezien van eventuele voorbehouden.

Hoe lang blijft een bod geldig?

Zolang de koper dat aangeeft. Een bod met een termijn vervalt na die datum. Een schriftelijk bod zonder termijn vervalt als het niet binnen een redelijke tijd wordt aanvaard, en een mondeling bod als het niet direct wordt aanvaard, volgens artikel 6:221 BW. Reageer daarom tijdig, ook als u nog wilt nadenken.