Uw huis staat lang te koop: oorzaken en wat u kunt doen

Oct 9, 2026

Uw huis staat lang te koop: oorzaken en wat u kunt doen

Een woning die lang te koop staat, heeft meestal een aanwijsbare oorzaak. Zo vindt u die en past u prijs, presentatie of doelgroep aan.



Staat uw huis langer te koop dan verwacht, dan ligt de oorzaak meestal bij de vraagprijs, de presentatie of de doelgroep. Soms speelt de staat van de markt mee, maar ook in een rustigere markt verkopen veel woningen nog relatief vlot. De oplossing begint vaak met een eerlijke diagnose van wat de mogelijke oorzaak kan zijn. Wat zeggen de bezichtigingen, de reacties van kandidaten en de verkoop trajecten van vergelijkbare woningen in de buurt?

De markt is in 2026 een stuk minder eenduidig geworden. Volgens Huispedia kreeg 13,5% van de woningen die in het tweede kwartaal te koop kwamen later een lagere vraagprijs, het hoogste aandeel sinds eind 2023. Tegelijk ging 70,5% van de woningen nog boven de vraagprijs weg. Maxim Bours van Huispedia spreekt van een markt die zich in tweeën splitst.

Wanneer staat een woning lang te koop?

Er is geen vaste grens. Hoe lang nu echt lang is, hangt af van het type woning, de prijsklasse en de buurt. Een instap-klaar appartement in een gewilde buurt verkoopt meestal sneller dan een woning die opgeknapt moet worden. Vergelijk daarom alleen met woningen die echt op de uwe lijken en recent zijn verkocht, niet met een landelijk gemiddelde.

Een praktisch signaal is het verloop van de belangstelling. Komen er in de eerste weken weinig aanvragen voor een bezichtiging, of veel bezichtigingen zonder tweede bezoek of bod, dan zegt dat iets. Elk van die patronen wijst naar een andere oorzaak, en dus ook naar een andere oplossing. Daarom loont het om eerst goed te kijken voordat u iets verandert aan de strategie.

Oorzaak 1: de vraagprijs past niet bij de markt

De vraagprijs bepaalt wie uw woning te zien krijgt. Kopers zoeken met een prijsfilter, dus een vraagprijs net boven een rond bedrag valt buiten veel zoekopdrachten. Een woning van € 505.000 mist zo de kopers die tot € 500.000 zoeken. Kijk daarom niet alleen naar de (markt-)waarde van uw woning, maar ook naar de prijsgrenzen waarop kopers zoeken.

Ligt de vraagprijs boven wat vergelijkbare woningen recent opbrachten, dan vergelijken kopers en kiezen ze een alternatief. Recente verkoopprijzen kunt u bij het Kadaster opvragen; vraagprijzen op Funda zeggen minder, omdat ze geen eindprijs zijn. Komt uw vraagprijs uit een periode waarin de rente lager lag, toets hem dan opnieuw aan de markt van nu.

Oorzaak 2: de presentatie overtuigt niet

Kopers beslissen online of ze komen kijken. Foto's, plattegrond en omschrijving moeten de woning laten zien zoals die is, met de sterke punten vooraan. Controleer ook of de oppervlakte klopt. De branche meet woningen volgens de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, die is gebaseerd op NEN 2580, en een afwijkende opgave maakt vergelijken lastig.

Ook het energielabel hoort bij de presentatie. Een label dat lager uitvalt dan de woning werkelijk verdient, schrikt kopers onnodig af. In ons artikel over een te laag energielabel leest u hoe u dat laat herzien. Daarnaast is de ambiance in een woning natuurlijk erg belangrijk. Een donkere of enigszins gedateerde woning kan vaak met kleine ingrepen al anders overkomen, zonder dat u direct een hele verbouwing aan hoeft te gaan.

Oorzaak 3: de woning bereikt de verkeerde kopers

Een woning kan prima zijn en toch de verkeerde mensen trekken. Een benedenwoning met tuin spreekt andere kopers aan dan een appartement met lift, en een grote gezinswoning vraagt een andere presentatie dan een starterswoning. Stem daarom de foto's, tekst en bezichtigingsmomenten af op de kopers die bij de woning passen.

Spreekt uw woning ook internationale kopers aan, bijvoorbeeld door de ligging bij internationale scholen of organisaties, zorg dan voor een Engelstalige omschrijving en duidelijke informatie over kosten en procedure. Zo vergroot u de groep kopers zonder iets aan de woning te veranderen. Dat geldt in Den Haag voor meer buurten dan veel verkopers denken.

Oorzaak 4: de markt is veranderd

Soms ligt het niet alleen aan de woning of de manier van presentatie. Er zijn namelijk wat externe factoren waar u, of uw makelaar, geen invloed op heeft. Neem de hypotheekrente: deze steeg in september 2026 enorm snel; volgens Van Bruggen ging de gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG in één week van 4,22% naar 4,38%. Huispedia telde in het tweede kwartaal bijna 5% minder bezichtigingen dan in het eerste. Kopers nemen meer tijd, vergelijken meer en bieden voorzichtiger.

Dat betekent niet dat afwachten vanzelf helpt. Er kan juist aanbod bijkomen: in de Funda Index van het tweede kwartaal zei 32% van de ondervraagden binnen een jaar te willen verkopen, het hoogste aandeel dat Funda ooit mat. Meer aanbod betekent meer concurrentie voor uw woning en een scherpere vergelijking door kopers die rustig rondkijken.

Wat u per situatie kunt doen

Weinig aanvragen voor een bezichtiging: toets de vraagprijs aan recente verkopen en aan de prijsgrenzen waarop kopers zoeken.
Veel bezichtigingen maar geen bod: vraag de reacties van kijkers op en kijk naar presentatie, staat en voorwaarden.
Biedingen ver onder de vraagprijs: bespreek of een prijsverlaging nodig is, en hoe groot die moet zijn.
Belangstelling uit een onverwachte hoek: pas foto's en tekst aan op die kopers.

Verander niet alles tegelijk zonder plan. Pas één of twee dingen aan, geef dat een paar weken, en kijk wat er gebeurt met de aanvragen en reacties. Zo leert u wat werkt en wat niet. Overweegt u een prijsverlaging, kies dan bewust de hoogte en het moment, want een verlaging kunt u niet terugdraaien zonder dat kopers dat merken.

Zo kijken wij met u mee

Een frisse blik op uw woning helpt vaak meer dan nog een maand afwachten. Bij een woning die al langer te koop staat en door ons opnieuw aangeboden wordt kijken we voornamelijk naar de volgende peilers: vraagprijsstrategie, presentatie, functionaliteit en duurzaamheid. Als wij kansen zien om één van deze te verbeteren zetten we een gestructureerd plan op om dat te bereiken. Lees meer over onze begeleiding bij de verkoop van uw woning, of plan een vrijblijvend gesprek op ons kantoor aan het Anna Paulownaplein of via een videocall.

Staat uw woning te koop omdat u zelf iets anders wilt kopen? Stem dan beide trajecten zorgvuldig op elkaar af. Een aankoopmakelaar die met u meekijkt helpt u een bod te doen dat past bij de stand van uw verkoop. In onze verkooptips voor Den Haag vindt u nog meer praktische punten voor de verkoop van uw woning.

Veelgestelde vragen

Hoe lang staat een huis nu gemiddeld te koop?

Dat verschilt sterk per woning, prijsklasse en buurt, en een landelijk gemiddelde zegt weinig over uw situatie. Vergelijk daarom met woningen die echt op de uwe lijken en recent zijn verkocht. Staat uw woning duidelijk langer te koop dan die vergelijkbare woningen, dan is het tijd om de oorzaak te zoeken en bij te sturen.

Moet ik mijn vraagprijs verlagen als mijn huis lang te koop staat?

Niet altijd. Een verlaging helpt als de vraagprijs de oorzaak is, niet als de presentatie of de doelgroep het probleem is. Huispedia zag in het tweede kwartaal dat woningen na een verlaging gemiddeld nog 3,2% werden overboden, maar ook dat 31,2% onder de nieuwe vraagprijs wegging. Stel dus eerst de oorzaak vast.

Kan ik mijn huis even van de markt halen en later opnieuw aanbieden?

Dat kan, maar kopers kunnen vaak terugzien dat een woning eerder te koop stond, bijvoorbeeld via sites die de vraagprijshistorie bijhouden. Een nieuwe start werkt alleen als er echt iets verandert: een andere prijs, een betere presentatie of een ander moment. Zonder verandering roept een herstart vooral vragen op.

Helpt een open huis als mijn woning lang te koop staat?

Een open huis kan helpen om in korte tijd veel kijkers te trekken, vooral als de advertentie online wel aandacht krijgt maar er weinig bezichtigingen volgen. Het lost geen probleem met de prijs of de presentatie op. Zie het als één middel naast een goede advertentie, niet als oplossing voor alles tegelijk.