Huis verkopen: 9 tips die in Den Haag écht het verschil maken

De meeste tips om uw huis te verkopen kunt u dromen: ruim het huis goed op, maak schoon, zorg voor goed belichte foto's. Allemaal waar. En allemaal even generiek, want ze zeggen niets over de markt waarin ú verkoopt.
‍
De markt in Den Haag is geen gemiddelde markt. De krapte is groot, de kopers komen van over de hele wereld en twee wijken verderop gelden andere wetten. Deze negen tips gaan daarover.

1. Bepaal de vraagprijs als strategie, niet als eindbod

In Den Haag wordt gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs geboden. De vraagprijs is dus geen prijskaartje maar een startschot: scherp gezet lokt het meerdere bieders, te hoog ingezet dan blijft het stil.
‍
Denk ook eens aan de zoekfilters op Funda. Een woning van €450.000 verschijnt bij kopers die zoeken tot €450.000 én bij kopers die zoeken vanaf €450.000.
Een paar duizend euro hoger en u verdwijnt uit die eerste groep. De juiste prijs volgt uit o.a. recente verkopen in uw wijk en de actieve zoekers binnen elke prijs-bandbreedte, niet uit wat de buurman vorig jaar kreeg.

2. Kies bewust uw verkoopmoment

Een tuin op het zuiden verkoopt in mei nu eenmaal beter dan in november. Een instap-klaar appartement trekt zich van de seizoenen vrij weinig aan.
En hangt uw verkoop aan een aankoop vast, dan is de volgorde belangrijker dan het seizoen; bepaal die dan eerst.

3. Presenteer voor uw werkelijke koper

Wie koopt er eigenlijk in uw wijk? In het Statenkwartier en Benoordenhout zijn dat vaak gezinnen en internationals met budget, in het Zeeheldenkwartier jonge professionals die hun eerste starterswoning of tweede woning zoeken.

Laat dat vervolgens ook terugkomen in de styling, de fotografie en de tekst. Een eengezinswoning in een buitenwijk presenteert u niet als hip bachelor-appartement, en andersom al helemaal niet.

4. Vergeet de internationale kopers niet

Door alle ambassades en internationale organisaties zoekt er in Den Haag een grote groep kopers die geen Nederlands leest.

Wie zijn woning alleen in het Nederlands presenteert, bestaat voor die groep niet. Een Engelstalige tekst en iemand die de bezichtiging vloeiend in het Engels kan doen, kosten weinig en vergroten uw publiek direct.
‍
Veel verkopers laten dit liggen en letten niet op de Engelse vertaling van de advertentietekst. Een simpele 'machine-translate' voldoet hier niet meer. Laat de tekst checken door een tekstschrijver (internationaal).

5. Investeer in professionele fotografie en styling

Online beslist de eerste foto of iemand doorklikt(of niet), en dat hoeft niet per se de voorgevel te zijn.
Professionele beelden, met veel natuurlijk licht en een rustige, opgeruimde inrichting verdienen zich in de uiteindelijke verkoopprijs ruimschoots terug.
Uw woning hoeft er niet onbewoond uit te zien; het moet eruitzien alsof de koper er morgen al in kan. Staat de woning reeds leeg? Dan kan visual rendering (met AI) nog wonderen betekenen!

6. Haal het maximale uit uw energielabel

Een goed energielabel(A, B of C)scheelt duizenden tot tienduizenden euro's in de verkoopprijs, en opvallend veel woningen beschikken over een label dat te laag is vastgesteld.
‍
Dat is te herstellen, en dat kunt u het beste doen vóór de verkoop. Lees hier meer over in ons artikel: Onterecht lage energielabels.

7. Zorg dat uw documentatie op orde is

De officiële Erfpachtakte, VvE-stukken, beschikbare bouwkundige informatie, het energielabel rapport, een correct ingevulde vragenlijst(verkoper) en lijst van zaken.
‍
Soms een beetje saai, tot het misgaat: een koper die de erfpachtvoorwaarden pas ná zijn bod onder ogen krijgt, trekt zich terug of biedt wellicht opnieuw(maar dan wel lager).

Banken vragen bij appartementen in Den Haag(en elders) bovendien om de VvE-stukken. Regel dit vóórdat u in de verkoop gaat, en niet tijdens de onderhandeling.

8. Onderschat de onderhandeling niet

Uw eigen huis puur zakelijk verkopen is bijna onmogelijk; er zit te veel van uzelf in. Juist daarom wint het hoogste bod ook niet altijd: de voorgestelde opleverdatum,
voorbehouden en de zekerheid van de financiering wegen mee, en dat vraagt een koel hoofd. Een ervaren onderhandelaar stuurt op de hoogste nettoprijs en niet op de snelste deal.

9. Reken in netto-opbrengst

De goedkoopste makelaar is zelden de voordeligste. De best presterende makelaars in Den Haag verkopen gemiddeld circa 3,7% hoger; op €465.000 is dat ruim €17.000.
Wat u aan courtage bespaart, kunt u achteraf aan opbrengst dubbel verliezen. Kijk naar wat u onderaan de streep overhoudt en kies op basis van bewijs, kunde en ervaring.

Veelgemaakte fouten bij het verkopen van een woning

De meeste verkoopfouten zijn het spiegelbeeld van de tips hierboven. Dit zijn de vijf fouten die wij in Den Haag het vaakst tegenkomen:

Een vraagprijs uit emotie
Uw woning voelt meer waard dan de markt ervoor geeft; dat geldt voor bijna iedereen.
Een te hoge vraagprijs kost kijkers in de eerste, beslissende weken en kan voor een ellenlange looptijd zorgen.
Verkopen zonder plan voor de aankoop
Wie niet weet waar hij heen gaat, onderhandelt onder druk. En dat merkt de koper.
Besparen op presentatie
Matige foto's zijn online meteen zichtbaar. Wat u daar bespaart, betaalt u in de opbrengst.
Documentatie niet op orde
Ontbrekende erfpacht- of VvE-stukken doen biedingen afvallen op precies het verkeerde moment.
Kiezen op basis van courtage
Niet het tarief van de makelaar bepaalt wat u overhoudt, maar het verschil tussen zijn opbrengst en zijn kosten.

Het volledige verkoopproces, met doorlooptijden per fase, vindt u in ons stappenplan huis verkopen in Den Haag.

Wilt u deze tips vertaald naar een concreet plan voor uw woning? Vraag een gratis waardebepaling aan of plan een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen

Wat is de belangrijkste tip bij de verkoop van een huis in Den Haag?
De vraagprijsstrategie. In een markt waar gemiddeld 6,8% wordt overboden, bepaalt de vraagprijs wie er komt kijken en hoeveel bieders u krijgt.
Die eerste keuze werkt door tot in het eindbod, veel meer dan welke stylingtip ook.

Hoe maak ik mijn huis verkoopklaar?
Begin met opruimen en herstel de kleine gebreken die u zelf al lang niet meer ziet: de klemmende deur, de kale plek op de muur. Neutraliseer de inrichting zonder de woning leeg te halen en laat daarna professioneel fotograferen. Reken voor deze fase op één tot drie weken.

Moet ik mijn woning ook in het Engels presenteren?
In Den Haag meestal wel. De stad telt door de ambassades en internationale organisaties veel kopers die geen Nederlands lezen; met een Engelstalige presentatie en bezichtiging bereikt u die groep wél. Het kost weinig en vergroot het aantal potentiële bieders direct.

Wanneer kan ik mijn huis het beste te koop zetten?
Een woning met tuin of een balkon op de zon presenteert het best in het voorjaar en de vroege zomer. Voor instapklare appartementen maakt het seizoen weinig uit. Belangrijker dan het moment is de volgorde: bepaal eerst wat u doet met uw aankoop, dan pas de verkoop.

Hoe snel verkoopt een huis in Den Haag?
Gemiddeld staat een Haagse woning zo'n 18 dagen te koop. Courante woningen in gewilde wijken gaan sneller, zeker bij gebundelde kijkdagen. Van eerste gesprek tot overdracht bij de notaris duurt het hele traject meestal drie tot vier maanden.

Wat zijn veelgemaakte fouten bij het verkopen van een woning?
Een vraagprijs uit emotie, besparen op de presentatie, documentatie die niet op orde is en een makelaar kiezen op het laagste tarief. Stuk voor stuk kosten ze meer dan ze opleveren; de toelichting leest u hierboven.